Podstawą nawiązania stosunku prawnego czy też zaciągnięcia w banku zobowiązania finansowego takiego jak kredyt hipoteczny jest pisemna umowa. To dokument, który reguluje prawa i obowiązki stron, wskazuje na sposoby rozwiązania czy wypowiedzenia. W niektórych przypadkach może się jednak zdarzyć, że umowa zostanie uznana za nieważną. Sprawdź, kiedy może to nastąpić i co powoduje nieważność umowy.
Co oznacza unieważnienie umowy?
Nieważność może dotyczyć wielu różnych umów, a właściwie czynności prawnych dokonywanych na ich podstawie. Czynność prawna pozwala z kolei na kształtowanie sytuacji prawnej danych osób i podmiotów zgodnie z podstawowymi zasadami prawa cywilnego (Kodeksu cywilnego). Strony dysponują wolną wolą i swobodą w zawieraniu umów, o jakiej mowa jest w art. 3531 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny.
Czynność prawna będzie uznana za skutecznie zrealizowaną, jeśli złożone zostaną oświadczenia woli przez strony umowy, czyli zakomunikują one sobie nawzajem swoją wolę, co realizowane jest z jednoczesnym zamiarem wywołania pewnych skutków prawnych.
Sprawdź: Co grozi za fałszowanie dokumentów? Jaka jest kara za podrabianie dokumentów do kredytu?
Oświadczenie woli będzie skuteczne, jeśli w dostatecznym stopniu będzie ono wyrażało Twoją wolę i wolę strony, z którą zawierasz umowę. Oświadczenie może być złożone nie tylko pisemnie, lecz także w wielu przypadkach ustnie lub z wykorzystaniem określonych gestów.
Czynność prawna będzie ważna, jeśli dojdzie do złożenia oświadczenia woli, ale poszczególne czynności mogą wymagać w przepisach innej, konkretnej formy, np. pisemnej czy szczególnej – aktu notarialnego.
Czynność prawna, a więc i umowa zawierana w jej ramach, może być uznana za nieważną. Istnieją właściwie dwa rodzaje nieważności. KC wskazuje, że może to być:
- nieważność bezwzględna,
- nieważność względna.
W przepisach wyraźnie wskazano pojęcie nieważności umowy. Kodeks cywilny w art. 58 wskazuje, że czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, że na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Ponadto nieważna będzie też czynność prawna pozostająca w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.
Zdarzyć się może, że nieważnością jest dotknięta tylko część czynności. Wówczas czynność ta pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, że bez postanowień dotkniętych nieważnością w umowie nie zostałaby dokonana.
Ponadto oprócz nieważności umowy można też wskazać bezskuteczność jej zwarcia. W takim przypadku możesz mieć do czynienia z bezskutecznością zawieszoną i bezskutecznością względną.
To może Cię zainteresować: Na czym polega Dobrowolna Sprzedaż Nieruchomości? Na jakich warunkach można skorzystać z programu?
Jaka różnica istnieje pomiędzy umową nieważną a bezskuteczną? Stan bezskuteczności przy zawieraniu umowy oznacza, że została co prawda zawarta, ale wykonanie jej postanowień czyni zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej całkowicie lub częściowo niemożliwym. W takim wypadku osoba trzecia, która została pokrzywdzona postanowieniami w dokumencie, może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeśli strony wiedziały o jej roszczeniu albo jeśli była nieodpłatna. Można żądać uznania umowy za bezskuteczną maksymalnie do 12 miesięcy od jej zawarcia.
Sankcja bezskuteczności czynności prawnej może znaleźć zastosowanie w przypadku:
- skargi pauliańskiej;
- roszczenia pokrzywdzonych wierzycieli wobec spadkobiercy, który odrzucił spadek;
- roszczenia o uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną;
- roszczenia pozostałych spadkobierców w przypadku rozporządzenia przez innego spadkobiercę spadkiem bez ich zgody.
O uznaniu czynności prawnej za bezskuteczną przesądzają warunki i okoliczności jej podjęcia, nie zaś nieprawidłowości tkwiące w niej samej, jak w przypadku uznania czynności za nieważną. Czynność bezskuteczna pozostaje ważną, ale można domagać się przed sądem ograniczenia lub wyłączenia działania skutków prawnych, jakie ona wywołuje.
Kto może żądać unieważnienia umowy?
Organizator lub uczestnik aukcji lub przetargu może żądać unieważnienia umowy w przypadku, gdy zostanie dowiedzione wpływanie na ich wynik w sposób sprzeczny z prawem lub dobrymi obyczajami. Takie osoby mają jeden miesiąc na żądanie unieważnienia umowy. Termin ten liczony jest od momentu, gdy dowiemy się o wystąpieniu wskazanych przyczyn unieważnienia.
Jeśli umowa została zawarta na cudzy rachunek, to jej unieważnienia może żądać osoba, na której rachunek została zawarta, lub zlecająca jej zawarcie.
Uchwała Sądu Najwyższego wskazuje ponadto, że żądanie unieważnienia umowy przewidziane w art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 roku o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym jest dostępne dla poszkodowanych umową, którzy mogą wnosić roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego.
Obecnie osoby, które zawarły umowy kredytowe z kredytodawcą we frankach szwajcarskich, często wnoszą o ich unieważnienie. Frankowicz może żądać przed sądem unieważnienia dokumentu i zwrotu w związku z tym wszystkich kwot wpłaconych przez kolejne lata. Jeśli bank nie zgłosi przy tym odrębnego żądania, sąd powinien uwzględnić takie powództwo.
Kiedy można unieważnić umowę?
Kiedy umowa jest nieważna z mocy prawa cywilnego? Do najczęściej wskazywanych przyczyn nieważności należy zaliczyć:
- dokonanie czynności prawnej przez osobę niemającą zdolności do czynności prawnych,
- dokonanie jednostronnej czynności prawnej samodzielnie przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnej, w stosunku do której ustawa wymaga wyrażenia zgody przedstawiciela ustawowego na podpisanie umowy;
- zawarcie umowy lub dokonanie innej czynności prawnej bez zachowania formy zastrzeżonej pod rygorem nieważności;
- dokonanie jednostronnej czynności prawnej w cudzym imieniu, bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu.
Wszystkie te przyczyny dotyczą uznania umowy za bezwzględnie nieważną. Istnieją jednak przypadki, w których pojawia się pojęcie nieważności względnej.
Zdarzają się takie czynności prawne, które są względnie nieważne. Będą one wywoływać skutki prawne, dopóki ich ważność nie zostanie zakwestionowana na określonych prawnie podstawach. Może to nastąpić poprzez orzeczenie sądu lub podjęcie określonego działania uprawnionej osoby. Umowa może być względnie nieważna w sytuacjach:
- wystąpienia wad oświadczenia woli;
- złożenia oświadczenia pod wpływem podstępu, groźby lub błędu;
- wyzysku – uregulowane zostało to w art. 388 § 1 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że umowa zostanie uznana za nieważną przez orzeczenie sądu, jeśli świadczenia stron są rażąco niewspółmierne, a kontrahent w ten sposób świadomie osiągał i nagannie wykorzystywał okazję do tego;
- wpływania na wynik aukcji lub przetargu w sposób sprzeczny z prawem lub dobrymi obyczajami.
Wiesz już, kiedy umowa jest nieważna z mocy prawa. Jedną z głównych przesłanek, które bierze się pod uwagę przy uznawaniu nieważności umowy, jest oszustwo.
Kiedy nie można unieważnić umowy?
Zasadniczo nie można unieważnić umowy, jeśli nie są spełnione prawne przesłanki do jej unieważnienia. Nie można unieważnić umów, których treść lub cel zawarcia nie sprzeciwia się właściwości stosunku, ustawie lub zasadom współżycia społecznego.
Warto mieć świadomość, jakie związki zachodzą pomiędzy nieważnością umowy a przedawnieniem. W przypadku unieważnienia np. umowy kredytowej, co może zostać orzeczone przez sąd, kredytodawca i kredytobiorca powinni oddać sobie wzajemnie to, co otrzymali. Bank musi zwrócić raty kapitałowo-odsetkowe, jakie płacił klient, on zaś musi zwrócić do banku kwotę wypłaconego zobowiązania – bez odsetek, opłat czy prowizji.
Natomiast roszczenie kredytobiorcy wobec banku przedawnia się, zgodnie ze znowelizowanym w 2018 roku Kodeksem cywilnym, wraz z upływem 10 lat. Każda zapłacona rata przedawnia się szybciej – po 6 latach. Istotne jest, że w przypadku kredytobiorcy przedawnienie obejmuje każdą pojedynczą ratę z osobna, a roszczenie banku jako przedsiębiorcy przedawnia się w całości po 3 latach.
Oznacza to w praktyce, że w sytuacji stwierdzenia nieważności umowy kredytu we frankach roszczenie banku będzie przedawnione.
Czy każdą umowę można unieważnić?
Właściwie każda umowa może być uznana za nieważną, co niesie za sobą określone skutki. Nieważność umowy cywilnoprawnej, umowy cesji wierzytelności czy unieważnienie umowy kredytu hipotecznego to tylko jedne z przykładów takiej sytuacji.
Nieważność umowy kredytu
W kontekście kredytów frankowych wiele mówi się o kwestii stwierdzenia nieważności umowy kredytu denominowanego we frankach szwajcarskich. Warto wiedzieć, co oznacza w praktyce unieważnienie umowy. To jedno z kilku rozwiązań, z jakich frankowicze mogą skorzystać, ale tylko wtedy, gdy stali się ofiarami niedozwolonych praktyk stosowanych przez banki. Kredytobiorca musi wiedzieć, z czym wiąże się stwierdzenie nieważności umowy kredytu frankowego czy w ogóle nieważności umowy kredytowej jako takiej, bo rodzi to konkretne skutki prawne.
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w skrócie TSUE, wydał orzeczenie, w którym wskazał, że nieuczciwe klauzule dotyczące różnic kursowych znajdujące się w umowach zawartych między klientami a bankami nie mogą być zastąpione przepisami ogólnymi polskiego prawa cywilnego. TSUE zaznaczył, że nie ma żadnych przeszkód w ewentualnym unieważnieniu kontraktów, których przedmiotem są kredyty indeksowane czy denominowane do franka szwajcarskiego.
Jeśli stwierdzona zostanie nieważność umowy kredytowej, bank i kredytobiorca muszą zwrócić sobie wzajemnie to, co nawzajem sobie świadczyły. Jak mają się jednak do siebie unieważnienie umowy kredytu hipotecznego i hipoteka ustanawiana w związku z udzielaniem zobowiązań mieszkaniowych? Unieważnienie skutkuje nieważnością ustanowionych zabezpieczeń spłaty, w szczególności hipoteki i innych umów.
Nieważność umowy cesji wierzytelności
Umowie kredytowej może towarzyszyć w formie dodatkowego zabezpieczenia spłaty cesja wierzytelności. Jeśli więc taka umowa zostanie uznana za nieważną i niebyłą, to orzekana jest jednocześnie nieważność umowy cesji wierzytelności. Ważność samoistnej umowy przelewu wierzytelności (cesji) zależy od istnienia przy tym ważnego zobowiązania.
Nieważność umowy sprzedaży nieruchomości
Sprzedaż nieruchomości jest transakcją wymagającą zachowania odpowiedniej formy prawnej – aktu notarialnego. Aby taka umowa była ważna, musi jednak spełniać właściwe przesłanki. Jeśli zawiera ją tzw. osoba bezradna, działająca pod wpływem błędu lub w wyniku wyzyskania przez inne osoby jej trudnego położenia, to umowa sprzedaży nieruchomości będzie dotknięta wadami prawnymi.
Bezwzględną nieważność umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości czy umowy sprzedaży można orzec (sądownie) w przypadku:
- dokonania takich czynności prawnych przez osobę nieposiadającą pełnej zdolności prawnej, czyli w sytuacji choroby psychicznej, niedorozwoju psychicznego lub innego zaburzenia psychicznego, nawet przemijającego, ale występującego w chwili sprzedaży nieruchomości u osoby, której choroba lub zaburzenie psychiczne spowodowały, że osoba ta nie potrafiła rozpoznać znaczenia swojego czynu i prawidłowo pokierować swoim postępowaniem w czasie dokonywania sprzedaży nieruchomości;
- wykonania tzw. pozornego oświadczenia woli, strona kupująca musi jednak wiedzieć o istnieniu pozorności oświadczenia;
- dokonania jednostronnej czynności prawnej w cudzym imieniu bez udzielonego jej pełnomocnictwa lub z przekroczeniem takiego umocowania;
- czynności prawnej sprzedaży nieruchomości będącej sprzeczną z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo też służącej do obejścia prawa.
Podstawą do unieważnienia umowy sprzedaży nieruchomości czy umowy przedwstępnej w takim wypadku może być sytuacja wprowadzenia w błąd, zastosowania podstępu czy groźby, ponieważ skutkuje to wadą oświadczenia woli.
Nieważność umowy najmu
Podobnie jak w przypadku innego rodzaju dokumentów, także umowa najmu może być uznana za nieważną, jeśli jest sprzeczna z prawem, zasadami współżycia społecznego lub jeśli zmierza do obejścia prawa. Umowa najmu okazjonalnego będzie nieważna również wtedy, gdy nie zostanie zawarta w formie pisemnej. O jej nieważności może zadecydować także brak elementów właściwych dla tego typu dokumentów:
- oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego;
- wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł mieszkać, jeśli dojdzie do opróżnienia lokalu;
- oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim gospodarujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Kto stwierdza nieważność umowy?
Aby nieważność umowy zaistniała, nie musi być potwierdzona sądownie. Jak stwierdzić nieważność? Wystarczy spełnić warunki ustawowe. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie temu, by zainteresowana strona złożyła do sądu powództwo o ustalenie nieważności. Wnosi się je na podstawie art. 189 Kodeksu cywilnego.
Jak unieważnić umowę? Poradnik krok po kroku
Chcesz wiedzieć, jak anulować umowę i doprowadzić do sytuacji, w której zostanie ona uznana za nieważną? Powinieneś wykonać kilka kroków:
- złóż odpowiednie oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli – w przypadku unieważnienia umowy kredytowej powinieneś skierować sprawę do sądu,
- poczekać na orzeczenie sądu,
- oddać niezwłocznie kwotę kredytu czy świadczenia drugiej stronie umowy.
Skutki unieważnienia umowy
Co się stanie, jeśli stwierdzona zostanie nieważność umowy? Skutki takiego stwierdzenia powodują, że czynność prawna dotknięta tego rodzaju rygorem uznawana jest za niewywołującą żadnych skutków od początku, kiedy tylko została podjęta. Z mocy samego prawa dochodzi do nieważności zawarcia umowy, Ty zaś nie musisz już niczego robić, aby została uznana za nieważną.
Jeśli unieważniasz umowę kredytową, to jesteś w sytuacji, w której uznaje się, że kontrakt nigdy nie obowiązywał. Powinieneś zwrócić do banku kwotę, jaką otrzymałeś jako kredytobiorca, ale bez jednoczesnego naliczania odsetek i prowizji. Bank zwraca Ci zaś wszystkie opłacone raty. Unieważnienie umowy powoduje, że każda ze stron zwraca drugiej stronie uzyskane świadczenia.
Źródła:
https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-70-5
https://www.infor.pl/prawo/umowy/postanowienia-ogolne/685663,Uniewaznienie-umowy.html
https://votum-sa.pl/wiedza/faq/z-czym-wiaze-sie-uniewaznienie-umowy-kredytowej/
