Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego?

Planujesz w najbliższym czasie wziąć kredyt hipoteczny i wreszcie kupić swoje pierwsze mieszkanie, jednak z przeprowadzką jeszcze będzie trzeba poczekać, ponieważ budowa wciąż trwa? Pomyśl o zabezpieczeniu swoich interesów na długo, zanim w ogóle przystąpisz do kredytu. Wykorzystaj do tego celu rachunek powierniczy.

Rachunek powierniczy – co to jest i jak działa?

Jeśli od dłuższego czasu już przymierzasz się do kredytu hipotecznego to, z pewnością słyszałeś już o rachunku powierniczym. Jest to specjalny instrument w postaci rachunku, który ma za zadanie obustronnie zabezpieczać środki finansowe i ogólnie interesy w transakcjach między kupującym a sprzedającym. Dotyczy przede wszystkim nieruchomości w budowie, ale też na etapie planowania, które bywają określane mianem „dziury w ziemi”.

Warto wiedzieć, jak rachunek powierniczy definiuje prawo bankowe. Zacznijmy od tego, że uruchomienie rachunku powierniczego jest obowiązkiem każdego dewelopera i wynika to z zapisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tj. ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Stronami umowy rachunku powierniczego są instytucja kredytująca oraz strona sprzedająca. Sam rachunek powierniczy to nic innego, jak zwykłe konto w banku służące do rozliczeń pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem.

Jak to działa w praktyce? Nabywca nieruchomości w budowie lub bank, w którym zaciągnął kredyt, zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem wykonuje przelewy na rachunek powierniczy na poczet inwestycji danego wykonawcy. Deweloper nie ma do nich dostępu od razu – zyskuje go dopiero w momencie, gdy dopełni warunków umowy i w terminie skończy prace.

Sprawdź także: Kredyt deweloperski — kalkulator. Sprawdź oprocentowanie i warunki kredytu deweloperskiego!

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty – na czym polega różnica?

Deweloperzy są zobowiązani przez ustawodawcę do prowadzenia jednego z dwóch rodzajów rachunków powierniczych: otwartego lub zamkniętego. W obu przypadkach pośrednikiem jest bank, który wypłaca inwestorowi pieniądze nabywcy i dba o bezpieczeństwo transakcji. Otwarty rachunek powierniczy pod pewnymi względami różni się jednak od rachunku zamkniętego, a główna różnica dotyczy czasu, kiedy zgromadzone na nim środki trafią do dewelopera.

Jeśli założony zostanie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, to pieniądze będą wypłacane deweloperowi po zakończeniu każdego z etapów inwestycji, zgodnie z kolejnością przedstawioną w harmonogramie przedsięwzięcia. Podstawą do uruchomienia środków jest wpis kierownica budowy w dzienniku budowy potwierdzony przez pracownika banku.

Większe bezpieczeństwo niż rachunek powierniczy otwarty daje zamknięty rachunek powierniczy, a to dlatego, że pieniądze nabywcy zostaną wypłacone inwestorowi dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności mieszkania. Oznacza to, że deweloper nie może finansować inwestycji ze środków kupującego, lecz musi korzystać z innych źródeł.

To może Cię zainteresować: Dom bez pozwolenia do 70m2 - co warto wiedzieć o domach bez pozwolenia na budowę?

Kto i dlaczego powinien posiadać rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy dewelopera daje gwarancję bezpieczeństwa środków dla powierzającego. W razie upadłości nie powinno być większych problemów z odzyskaniem wpłaconych pieniędzy. Jest tylko jeden warunek – konto powiernicze musi zawierać odpowiednią ilość środków. Rozumieć przez to można, że pełny zwrot środków otrzyma jedynie posiadacz zamkniętego rachunku powierniczego. Jeśli deweloper ma otwarty rachunek powierniczy, nabywca będzie mógł otrzymać jedynie część środków pozostałych na niezrealizowane etapy inwestycji. A i tak niewykluczone, że chcąc wyegzekwować swoje prawa, trzeba będzie toczyć batalie sądowe.

Obecnie obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego ma każdy deweloper sprzedający jeszcze nieukończone mieszkania lub domy albo finansujący inwestycję ze środków przyszłych właścicieli. Nie dotyczy to jedynie tych inwestorów, którzy rozpoczęli budowę lub sprzedaż przed wejściem w życie ustawy. Bardzo trudno jest jednak teraz udowodnić, że rozpoczęcie sprzedaży domów czy lokali miało miejsce przed 29 kwietnia 2012 roku.

Warto wiedzieć: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego — sprawdź, jak otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego!

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – na co zwrócić uwagę?

Przymierzając się do zakupu nieruchomości w budowie, powinno się zacząć od sprawdzenia, w jakim banku deweloper ma założony mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jak sprawdzić rachunek powierniczy dewelopera? Jest to informacja, którą można pozyskać od samego zainteresowanego.

Odradza się trzymanie prywatnych oszczędności w tym samym banku, w którym inwestor ma rachunek powierniczy. Ściślej rzecz ujmując, chodzi o to, aby suma pieniędzy na prywatnym koncie i wpłat na rachunek powierniczy nie przekroczyła równowartości 100 tys. euro. Jeśli bowiem dojdzie do upadłości dewelopera, maksymalnie taką kwotę w ramach rekompensaty wypłaci Bankowy Fundusz Gwarancyjny.

Sprawdź koniecznie: Banki w Polsce — poznaj najpopularniejsze banki komercyjne i państwowe w Polsce

Rachunek powierniczy – koszt

Zarówno zamknięty, jak i otwarty rachunek powierniczy generuje pewne koszty. Nabywca nieruchomości powinien wiedzieć, że wszelkie opłaty i prowizje związane z prowadzeniem takiego rachunku reguluje deweloper. Koszty związane z obsługą rachunku powierniczego mogą wynieść nawet kilkaset złotych miesięcznie. Wszystko zależy od rodzaju otwieranego rachunku i wielkości inwestycji. Wysokość opłat w każdym przypadku ustalana jest indywidualnie i zostaje określona w umowie.

Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty – wady i zalety

Oba rodzaje rachunków mają swoje plusy i minusy. Nabywca nie zawsze ma wybór, czasem dostępny jest jedynie otwarty rachunek powierniczy. Jeśli jednak można samemu podjąć decyzję, z którego chce się skorzystać, warto wiedzieć, który z nich bardziej opłaca się wybrać i dlaczego.

Na podstawie powyższej tabeli widać zatem, że ocena poszczególnych rodzajów rachunków zależy od punktu widzenia. Deweloperom bardziej opłaca się prowadzić otwarty rachunek powierniczy, jednak patrząc od strony klientów, jest on obarczony dużo większym ryzykiem niż rachunek powierniczy zamknięty.

Rachunek powierniczy – czy warto się zdecydować?

Rachunek powierniczy niesie dla kupującego nieruchomość w budowie mnóstwo korzyści. Przede wszystkim daje gwarancję bezpieczeństwa środków, w tym zabezpiecza środki przed postępowaniem upadłościowym lub egzekucyjnym. Kupujący zyskuje pewność, że wpłacone przez niego środki zostaną rozdysponowane zgodnie z umową rachunku powierniczego.

Rachunek powierniczy otwarty a upadłość dewelopera – jak to wygląda? Jeśli inwestor ogłosi upadłość, klient odzyska jedynie część pieniędzy wpłaconych na rachunek powierniczy. Środki te nie wliczają się bowiem w skład masy upadłościowej firmy deweloperskiej. Inaczej sprawa wygląda w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, kiedy to odzyskać można całość pieniędzy.

Dowiedz się więcej: Kredyt a umowa zlecenie – czy można otrzymać kredyt na umowę zlecenie?