Na czym polega umowa użyczenia lokalu? Wzór umowy użyczenia lokalu

Taka forma umowy dla wielu osób może być ciekawą alternatywą do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Od najmu, czy też zakupu finansowego kredytem hipotecznym różni się zdecydowanie niższymi kosztami. Osoba korzystająca w tej sytuacji z mieszkania lub domu robi to w sposób bezpłatny i całkowicie legalny. Niezależnie od tego, czy wykorzystuje go jako lokal mieszkalny, czy dla działalności gospodarczej.

Co to jest umowa użyczenia lokalu? Definicja

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, użyczający na podstawie umowy użyczenia, zezwala biorącemu na bezpłatne korzystanie z rzeczy określonej w umowie na pewien czas. Przepis ten dotyczy zarówno umowy użyczenia lokalu mieszkalnego, jak i umowy użyczenia lokalu użytkowego.

Udostępnienie może dotyczyć części lub całości nieruchomości. Zatem ważność takiej umowy będzie jednakowa, niezależnie od tego, czy zdecydujesz się podpisać:

• umowę użyczenia domu,
• umowę użyczenia części lokalu
• czy umowę użyczenia pokoju.

Właściciel nieruchomości, zwany użyczającym lub komodantem, może z biorącym — zwanym też komodatariuszem, czyli osobą, przyjmującą lokal, uzgodnić fakt korzystania z takiej nieruchomości przez określony czas, jak i nie podawać żadnej wiążącej daty. Wówczas zostanie zawarta umowa użyczenia lokalu na czas nieokreślony.

Charakter świadczenia czyni z umowy użyczenia, interesującą opcję na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ponieważ korzystanie z lokalu w tym wypadku nie wymaga regulowania czynszu, dzierżawy czy też płatności rat za zaciągnięty kredyt.

To może Cię zainteresować: Najem okazjonalny – co to? Jakie informacje zawiera umowa najmu okazjonalnego?

Kto może skorzystać z umowy użyczenia lokalu?

Z kim można zawrzeć umowę użyczenia? Najczęstszym przypadkiem będzie zawarcie umowy ze spokrewnionymi ze sobą osobami. Przykładami takich rozwiązań będą więc: umowa użyczenia lokalu od rodziców, czy też umowa użyczenia lokalu w relacji ojciec — syn. Oczywiście korzystającym z nieruchomości wcale nie musi być rodzina. W takim przypadku zostanie zawarta umowa użyczenia mieszkania osobie obcej.

Świadczenie użyczenia dotyczy różnych nieruchomości. Możesz więc w ten sposób spokojnie zawrzeć umowę użyczenia lokalu na działalność gospodarczą.

Nic też nie stoi na przeszkodzie, abyś przerobił swój obiekt, dopasowując go do potrzeb lokalnego rynku.

W sytuacji, gdy zawrzesz umowę z osobą prawną, podpisy stron zostaną złożone np. pod dokumentem: umowa użyczenia lokalu dla spółki z o.o. Warto wiedzieć, że użyczający wcale nie musi być właścicielem nieruchomości. Wystarczy, że osoba będzie miała do niej tytuł prawny, np. podpisaną umowę najmu, uprawniającą do zawierania dalszych umów, dotyczących przedmiotowej nieruchomości.

Sprawdź koniecznie: Jak rozliczyć wynajem mieszkania – jaki PIT za wynajem mieszkania w rozliczeniu rocznym?

Prawa i obowiązki wynikające z podpisania umowy użyczenia lokalu

Szczególną cechą użyczenie mieszkania, jest element bezpłatności. Na czym on polega, wyjaśnia poniższy przykład.

Umowa użyczenia lokalu, a wynajem to dwie różne opcje na korzystanie z cudzego mieszkania. Różnią się jednak tym, że w pierwszym przypadku nie płacisz nic za zajmowany lokal, a w drugim istnieje konieczność regulowania czynszu. Mimo że umowa użyczenia może zostać zawarta nawet w formie ustnej, pamiętaj, że dobrym rozwiązaniem będzie jednak forma papierowa. Tam możesz zawrzeć prawa i obowiązki obydwóch stron, co będzie miało olbrzymią wartość dowodową w przypadku spraw spornych.

Prawa i obowiązki użyczającego lokal

Każda umowa niesie za sobą prawa i obowiązki dla jej stron. Nie inaczej będzie w przypadku komodanta. Do jego obowiązków należeć będą:

• bezpłatne udostępnienie nieruchomości — najczęściej zdarza się to po podpisaniu umowy użyczenia,
• przekazanie użyczonej nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym — zatajenie złego stanu rodzi obowiązek poniesienia kosztów,
• ponoszenie nakładów użyczonego mieszkania — ma to na celu utrzymanie dobrego stanu technicznego np. wewnętrznej instalacji gazowej, wodnej itp.,
• odbiór nieruchomości — oznacza to, że po zakończeniu umowy użyczający musi odebrać zdawany lokal od osoby z niego korzystającej.

Użyczający ma prawo:

• do odbioru nieruchomości w przypadku korzystania z niej przez biorącego w sposób sprzeczny z umową,
• do żądania wydania rzeczy w niepogorszonym stanie po zakończeniu umowy użyczenia,
• do wniesienia dodatkowych zastrzeżeń — np., sposobu i formy korzystania z nieruchomości, zakazu korzystania z lokalu osobom trzecim bez zgody użyczającego,
• do kontroli — w celu sprawdzenia, czy komodatariusz korzysta z lokalu w sposób zgodny z umową (można określić w umowie, częstotliwość i formę kontroli),
• do wypowiedzenia umowy.

Prawa i obowiązki biorącego w używanie lokal

W przypadku drugiej strony przysługują jej następujące prawa:

• bezpłatne korzystanie z użyczonej nieruchomości, w określonym w umowie okresie,
• żądania do naprawienia szkody wynikłej z utajonej przed nim wady użyczonej nieruchomości,
• do wypowiedzenia umowy,

Do obowiązków można zaliczyć:

• korzystanie z użyczonej nieruchomości w sposób zgodny z warunkami umowy,
• zwrot rzeczy w stanie niepogorszonym — nie dotyczy to stanu wynikającego z normalnego użytkowania,
• ponoszenie bieżących kosztów, związanych z przypadkowym uszkodzeniem oraz z utrzymaniem nieruchomości — w ich skład będą wchodzić opłaty za media, czynsz za mieszkanie, drobne naprawy,
• wnioskowanie o zgodę komodanta na oddanie użyczonej nieruchomości do korzystania przez osoby trzecie.

Umowa użyczenia lokalu – wzór

Wiesz już, czego dotyczy umowa bezpłatnego użyczenia lokalu, więc skoncentrujmy się na tym, w jaki sposób taką umowę użyczenia lokalu wypełnić. Prawidłowe sporządzenie dokumentu sprawi, że unikniesz wielu przykrych konsekwencji oraz nieporozumień.

Co ciekawe, przepisy nie określają, jak ma wyglądać umowa użyczenia lokalu mieszkalnego. Wzór takiego dokumentu możesz jednak znaleźć w internecie i w każdym przypadku będzie on wyglądał bardzo podobnie. Taka sama sytuacja dotyczy umowy użyczenia lokalu na działalność gospodarczą. Wzór prawny takiej umowy również zależy od sporządzającego.

Tak więc aby np. udokumentować nieodpłatne użyczenie lokalu członkowi rodziny wzór z internetu będzie dobrym rozwiązaniem, pod warunkiem, że będzie on zawierał wszystkie niezbędne elementy umowy:

• dane stron, przy czym nie ma znaczenia czy są one spokrewnione, czy nie, np. umowa użyczenia lokalu ojciec syn — wzór takiego zapisu musi zawierać dane tych osób, a nie ich stopień pokrewieństwa;
• zakres użyczenia. Mogą być one różne, stąd konstruując dokument, zwróć uwagę na każdy szczegół. Widać to na przykładzie: Umowa użyczenia lokalu na działalność gospodarczą w przypadku członków rodziny — wzór jej będzie się różnił od umowy użyczenia części lokalu na działalność gospodarczą członkowi rodziny. Wzór drugiego dokumentu musi bowiem wskazywać konkretne pomieszczenie albo fragment lokalu przeznaczony do użyczenia. Natomiast wcześniejsza opcja nie wymaga takich informacji;
• obowiązki stron — im precyzyjniej będą one określone, tym łatwiej będzie je wypełniać przez użyczającego i biorącego;
• czas obowiązywania umowy — niezależnie czy będzie określona data zakończenia umowy, czy też nie, warto byłoby dodać informację o terminie i sposobie wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron;
• podpisy stron lub ich pełnomocników;

Umowa użyczenia lokalu a formalności

Jeśli zastanawiasz się, czy umowa użyczenia lokalu musi być potwierdzona notarialnie, to wiedz, że nie ma takiej konieczności. Przepisy nie narzucają konkretnej formy zawarcia takiej umowy, a więc dla stron wiążąca będzie nawet ustna umowa użyczenia mieszkania.

Częstym pytaniem, który pojawia się w głowie osoby udostępniającej lokal to: czy umowę użyczenia lokalu należy zgłosić do urzędu skarbowego? Nie ma takiej potrzeby, ponieważ jest to świadczenie bezpłatne. Warto pamiętać przy tym, że w przypadku komodatariusza istnieje obowiązek podatkowy. Jednak w zależności od stopnia pokrewieństwa, podatnik może być z niego zwolniony.

Umowa użyczenia lokalu a koszty

Wiesz już, że umowa nieodpłatnego użyczenia lokalu jest świadczeniem nieodpłatnym. Dla osoby korzystającej oznacza to, że nie musi regulować wobec komodanta żadnych opłat za używanie jego mieszkania. W ten sposób unika kosztów płatności najmu, czynszu, leasingu czy też kosztów zakupu nieruchomości.

Najczęściej w przypadku umowy użyczenia lokalu, koszty eksploatacji spoczywają po stronie biorącego. Wiąże się to z obowiązkiem utrzymania odpowiedniego stanu mieszkania i jego zwrotu w stanie niepogorszonym. Zapis standardowy tego świadczenia reguluje zależność: umowa użyczenia, a koszty za media, w ten sposób, że płatności te także będą leżały po stronie biorącego.

Oczywiście nie ma przeciwwskazań, aby w umowie zawrzeć, że sprawy opłat będą regulowane w całkiem odmienny sposób. W przypadku napraw na ogół uważa się, że podpisując umowę użyczenia lokalu, koszty remontu, wynikające z bieżącej jego eksploatacji, są po stronie biorącego. Jeśli jednak jego zakres oraz cena będą przekraczały tę granicę, to powinien być nimi obarczony właściciel mieszkania. Aby uniknąć nieporozumień na przyszłość, warto ten temat opisać w treści umowy.

Podatek od umowy użyczenia lokalu

Nieruchomość to nie tylko koszty eksploatacji, ale i sprawy podatkowe. Warto więc zastanowić się, czy w przypadku umowy użyczenia lokalu na działalność gospodarczą, podatek od nieruchomości także powinien regulować komodatariusz?

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nakłada obowiązek podatkowy na jego właściciela. Zwolnienie od podatku przysługiwać Ci będzie tylko wtedy, kiedy drugą stroną umowy będzie Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego.

Zostając w wątku spraw podatkowych, musisz jeszcze pamiętać o podatku VAT oraz dochodowym. Czy decydując się na umowę użyczenia lokalu na działalność gospodarczą członkowi rodziny, uiszczenie VAT-u będzie należało do Twoich obowiązków jako właściciela, czy też osoby biorącej?

Patrząc od strony przepisów, taki obowiązek będzie spoczywał na biorącym, ale istnieje wyjątek, kiedy będzie on zwolniony z tego podatku. Ulga ta będzie miała zastosowanie tylko wówczas kiedy użyczający będzie należał do pierwszej lub drugiej kategorii grupy podatkowej.

Umowa użyczenia lokalu – wady i zalety

Umowa użyczenia lokalu ma zdecydowanie więcej zalet niż wad, patrząc z perspektywy osoby korzystającej. Aby jednak ułatwić Ci podjęcie właściwej decyzji, umieściliśmy wszystkie „za” i „przeciw” w poniższej tabeli.

Zakończenie umowy użyczenia lokalu — co warto wiedzieć?

Może dojść do sytuacji, gdzie pojawi się konieczność złożenia podpisów większej ilości osób niż 2 na umowie użyczenia lokalu. Dwóch właścicieli, czy też kilkoro osób biorących w używanie, nie zmienia charakteru świadczenia. Różnica polega na tym, że odpowiedzialność jest wówczas rozłożona solidarnie na wszystkie występujące w dokumencie osoby.

Umowa o użyczenie lokalu może się zakończyć na dwa sposoby. Jednym z nich jest upłynięcia terminu, na jaki została zawarta. Drugim sposobem będzie natomiast rozwiązanie umowy użyczenia przed czasem. 

Przepisy kodeksu cywilnego dopuszczają możliwość przedwczesnego zakończenia umowy. Ma ono zastosowanie w przypadku, gdy biorący niewłaściwie używa rzeczy lub nie będąc do tego upoważniony przez umowę, powierza ją osobie trzeciej. W takiej sytuacji komodant może złożyć wypowiedzenie umowy użyczenia lokalu.

Twoją uwagę powinien jeszcze zwrócić termin przedawnienia roszczeń, albowiem w przypadku użyczenia jest on wyjątkowo krótki. Wynosi 1 rok od dnia zwrotu użyczonej rzeczy. Dotyczą one roszczeń obu stron w zakresie naprawienia szkód.

Kliknij i sprawdź: 

Najem instytucjonalny – na czym polega i kto może z niego skorzystać?

Na czym polega mieszkanie w abonamencie? Czy warto zdecydować się na taką formę najmu?