Nowe mieszkania i domy sprzedają się tak dobrze, że deweloperzy nie nadążają z ich budową. Polacy chętnie decydują się na ich zakup, ponieważ mogą na ten cel stosunkowo łatwo otrzymać kredyt hipoteczny, który jest dzisiaj wyjątkowo tani ze względu na niskie stopy procentowe. Przy jego udzielaniu banki wymagają jednak dostarczenia pewnych dokumentów i jednym z nich jest właśnie umowa deweloperska.
Umowa deweloperska – co to jest? Definicja
Chcąc wyjaśnić, co to jest umowa deweloperska, najprościej powiedzieć, że jest to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą nieruchomości, w której strony umawiają się do dokonania transakcji jej kupna-sprzedaży po zakończeniu inwestycji. Zgodnie z przepisami umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa deweloperska – na czym polega?
Umowa deweloperska jest umową, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę, natomiast nabywca zobowiązuje się do zapłacenia mu z tego tytułu uzgodnionej ceny.
Taka umowa nie jest więc właściwą umową kupna-sprzedaży nieruchomości, a jedynie umową, w której strony ustalają warunki przyszłej transakcji. Dopiero podpisanie tej właściwej umowy, która nazywana jest umową przyrzeczoną, powoduje, że zostaje przeniesione prawo własności do nieruchomości na jej nabywcę.
Celem podpisania powyższego dokumentu jest zabezpieczenie interesów obu jej stron. Z tego też względu w umowie deweloperskiej są przewidziane kary umowne za niedotrzymanie jej warunków np. na rzecz nabywcy z tytułu przekroczenia przez dewelopera ustalonego terminu przeniesienia własności.
To może Cię zainteresować: Książeczka mieszkaniowa a premia gwarancyjna 2021 - jak ją obliczyć?
Umowa deweloperska – obowiązująca ustawa
Zasady zawierania umowy deweloperskiej reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawa ta jest potocznie nazywana „ustawą deweloperską” i uchwaloną ją w celu zabezpieczenia praw i interesów klientów firm deweloperskich. Dzięki jej zapisom deweloperzy mają wobec swoich klientów szereg obowiązków m.in. prowadzenia specjalnych rachunków powierniczych, na które dokonywane są wpłaty na poczet zakupu nieruchomości oraz właśnie konieczność zawierania z klientami umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska – czy jest obowiązkowa?
W związku z powyższym warto wyjaśnić, czy umowa deweloperska jest obowiązkowa. Tak, jest obowiązkowa, co wynika z regulacji zawartych we wspomnianej wyżej Ustawie. Jeśli zatem planujesz zakup mieszkania lub domu od dewelopera, powinien on z Tobą taką umowę podpisać.
Umowa deweloperska – jakie informacje zawiera?
Jak już wspomnieliśmy, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu mieszkalnego dokładnie precyzuje, co powinna zawierać umowa deweloperska. Do najważniejszych zapisów, jakie muszą się w niej znaleźć, należą:
- cena nabycia nieruchomości – musi być to kwota brutto uwzględniająca podatek VAT,
- informacje na temat działki, na której będzie realizowana inwestycja (m.in. powierzchnia, numer księgi wieczystej, dane właściciela lub użytkownika wieczystego, informacje o obciążeniach np. z tytułu hipoteki itp.),
- informacje na temat położenia i innych ważnych parametrów budynku, również dane na temat powierzchni i układu pomieszczeń kupowanej nieruchomości, a także sposobu pomiaru powierzchni,
- standard wykończenia lokalu lub domu,
- termin rozpoczęcia i zakończenia inwestycji,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, a także przeniesienia prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę,
- termin przeniesienia prawa własności na nabywcę,
- zasady rozliczeń między nabywcą a deweloperem – czyli terminy wpłacania kolejnych transz przez klienta, które najczęściej uzależnione są od zakończenia poszczególnych etapów inwestycji,
- informacje dotyczące: rachunku powierniczego, gwarancji bankowej oraz gwarancji ubezpieczeniowej,
- określenie odsetek i kar umownych dla stron umowy,
- warunki odstąpienia od umowy oraz zasady zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę w przypadku takiego odstąpienia,
- zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (dotyczy sytuacji, gdy deweloper zaciągnął kredyt hipoteczny na realizację inwestycji).
Sprawdź także: Kredyt gotówkowy bez prowizji – czy się opłaca? Gdzie złożyć wniosek?
Umowa deweloperska – wzór
Ze względu na dużą ilość informacji umowa deweloperska jest dość obszernym dokumentem, składającym się nierzadko z kilkunastu stron. Jeśli chcesz wiedzieć, jak wygląda umowa deweloperska, wzór w pdf takiego dokumentu znajdziesz bez problemu w sieci. Udostępniają ją na swoich stronach niektórzy deweloperzy oraz spółdzielnie mieszkaniowe.
Umowa deweloperska – ile kosztuje?
Zawarcie umowy deweloperskiej wiąże się z pewnymi kosztami. Przede wszystkim jest to taksa notarialna – umowa deweloperska musi być powiem podpisana u notariusza. Notariusz z tytułu sporządzenia takiego aktu notarialnego pobiera połowę taksy, której wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości.
Koszt notariusza to jednak nie wszystko – z podpisaniem umowy deweloperskiej wiąże się bowiem konieczność uiszczenia opłaty z tytułu wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej w wysokości 150 zł. Jest to dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego, dzięki któremu może on egzekwować od dewelopera zawarcie umowy przeniesienia własności przed sądem.
A kto ponosi koszty umowy deweloperskiej? Zgodnie z przepisami powyższymi kosztami powinni się podzielić nabywca i deweloper po połowie.
Najczęściej także przy zawarciu umowy deweloperskiej nabywca wpłaca zadatek, którego wysokość wynosi 5-10% wartości nieruchomości i jest potem zaliczany na poczet ceny jej zakupu.
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Z punktu widzenia kupującego mieszkanie od dewelopera niezwykle ważne jest dokładne sprawdzenie, czy umowa deweloperska zawiera zapisy chroniące wszystkie jego interesy. Zatem na co uważać i na co zwracać uwagę przy jej lekturze? Przede wszystkim powinna zawierać wszystkie wymagane przez ustawę zapisy – ważna jest tutaj np. informacja o bezobciążeniowym wyodrębnieniem nieruchomości. Jeśli deweloper zaciągnął kredyt hipoteczny na inwestycję i nie będzie powyższego zapisu w umowie, na zakupionym mieszkaniu może potem ciążyć hipoteka.
W dokumencie nie powinny się też znaleźć żadne klauzule niedozwolone – umowa deweloperska nie może np. określać kar umownych wyłącznie na rzecz dewelopera, czy też nie przewidywać możliwości odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadku zmiany ceny nieruchomości.
Warto też zadbać, by w umowie znalazły się korzystne dla nabywcy zapisy, przewidujące np.:
- kary dla dewelopera za przekroczenie terminu oddania nieruchomości do użytku czy przeniesienia własności,
- prowadzenie rachunku powierniczego zamkniętego, a nie otwartego – w przypadku tego pierwszego deweloper będzie miał dostęp do środków wpłacanych przez nabywcę dopiero po zakończeniu inwestycji, co ułatwi ich odzyskanie w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej,
- płatność ostatniej raty dopiero po odbiorze technicznym lokalu lub domu, bądź po przeniesieniu prawa własności.
Warto sprawdzić: Kredyt deweloperski - kalkulator. Sprawdź oprocentowanie i warunki kredytu deweloperskiego!
Umowa deweloperska – jak wygląda podpisanie umowy?
Jak już wiemy, umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza – jest to wymóg wynikający z ustawy. Jej podpisanie w innej formie będzie zatem skutkowało jej nieważnością. Akt notarialny sprawia, że umowa deweloperska jest bezpieczniejsza, daje bowiem stronom większe możliwości dochodzenia swoich roszczeń z jej tytułu przed sądem.
Co ważne, deweloper nie może narzucić klientowi ani terminu, ani tym bardziej kancelarii notarialnej, w której ma być podpisany dokument. Stwierdził to Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 grudnia 2011 r. (sygn. akt: VI Aca 630/11).
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – najważniejsze różnice
Jeśli kupujesz nowe mieszkanie, deweloper może Ci zaproponować podpisanie zwykłej umowy przedwstępnej. Czym się różnią umowa deweloperska a przedwstępna? Na pierwszy rzut oka obie są podobne, ponieważ zobowiązują strony do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej prawo własności do nieruchomości. Jednak umowa przedwstępna jest nieobowiązkowa i nie musi mieć formy aktu notarialnego, ponadto nie podlega przepisom Ustawy deweloperskiej, a więc nie chroni w takim stopniu praw nabywcy jak umowa deweloperska.
Przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym stosowana jest też umowa rezerwacyjna. Nie jest to ani umowa deweloperska ani przedwstępna, ponieważ nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Na jej mocy deweloper jedynie zobowiązuje się do nieoferowania danej nieruchomości innym klientom, jeśli wpłaci on opłatę rezerwacyjną. Strony mogą się zatem z niej wycofać i to zazwyczaj bez żadnych konsekwencji finansowych.
Kiedy umowa deweloperska a kiedy przedwstępna?
Umowa deweloperska co do zasady musi być podpisana w przypadku zakupu nieruchomości w budowie, czyli gdy inwestycja nie została jeszcze zakończona. W jej treści deweloper zobowiązuje się nie tylko do przeniesienia własności nieruchomości, ale też do jej wybudowania.
Umowa przedwstępna zobowiązuje natomiast strony jedynie do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego przenoszącego własność. Właśnie dlatego może być zastosowana głównie w sytuacji, gdy deweloper sprzedaje już gotowe mieszkania.
Kliknij i sprawdź: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - sprawdź, jak otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego!
Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – o czym należy wiedzieć?
Zakup mieszkania od dewelopera można sfinansować środkami pożyczonymi z banku. Co ma do tego umowa deweloperska? Otóż niektóre banki wymagają jej dołączenia do wniosku o kredyt hipoteczny. Umowa deweloperska musi być więc zawarta przed kredytem, którego otrzymanie nie jest jeszcze pewne. Warto więc w jej treści zawrzeć zapis dający nabywcy prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy bank odmówi udzielenia kredytu, a także do odzyskania wpłaconej kwoty z tytułu zadatku.
Niektóre banki akceptują przy składaniu wniosku umowę rezerwacyjną i jest to korzystniejsze rozwiązanie, ponieważ z takiej umowy łatwiej się wycofać.
Umowa deweloperska a odmowa kredytu - co zrobić?
Jeśli została podpisana umowa deweloperska a brak kredytu stał się faktem z powodu negatywnej decyzji banku, niedoszły nabywca nieruchomości musi się liczyć z pewnymi konsekwencjami. Z powodu braku środków będzie musiał bowiem odstąpić od umowy deweloperskiej, czego skutkiem może być zatrzymanie przez dewelopera wpłaconego zadatku. Będzie miał on prawo do jego zachowania, ponieważ wynika to z przepisów kodeksu cywilnego (art. 394). Właśnie dlatego tak ważne jest, by zawrzeć w umowie deweloperskiej odpowiednie zapisy, które uchronią przed utratą środków na wypadek nieotrzymania kredytu z banku.
Umowa deweloperska – korzyści dla nabywcy nieruchomości i dewelopera
Umowa deweloperska w dość istotny sposób zabezpiecza interesy zarówno kupującego nieruchomość, jak i dewelopera. Warto bowiem pamiętać, że jest ona zawierana zwykle jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Nabywca kupuje zatem przysłowiową „dziurę w ziemi”, a więc wpłaca środki za mieszkanie, które powstanie dopiero za 2-3 lata. Jest to co do zasady dość ryzykowne.
Dzięki zawarciu umowy deweloperskiej kupujący zyskuje jednak ochronę prawną na wypadek sytuacji, gdyby deweloper opóźniał się z zakończeniem budowy lub zwlekał z podpisaniem umowy przeniesienia własności. Ponadto taka umowa daje mu gwarancję, że nieruchomość zostanie mu sprzedana o określonym standardzie i po ustalonej na początku cenie.
Dla dewelopera podpisanie umowy deweloperskiej także niesie wiele korzyści, ponieważ jeszcze przed realizacją inwestycji ma pewność, że sprzeda wybudowaną nieruchomość i uzyska za nią określoną cenę.
Umowa deweloperska a ryzyko
Należy pamiętać, że umowa deweloperska może w znacznym stopniu ograniczyć ryzyko kupowania nieruchomości na rynku pierwotnym, o ile zostaną zawarte w niej odpowiednie zapisy. Poza tym nabywców chronią pozostałe regulacje ustawy deweloperskiej np. o rachunku powierniczym, czy wpisaniu roszczenia do księgi wieczystej.
