Na polskim rynku nieruchomości właściwie od 2020 roku panuje prawdziwy boom. Polacy zaciągają kredyty hipoteczne i finansują coraz więcej inwestycji mieszkaniowych. Mają przy tym na celu nie tylko spełnienie własnych celów lokalowych, lecz także zarabianie na kupowanych nieruchomościach dzięki umowom najmu. Jeśli również chciałbyś wynajmować swoje mieszkanie, sprawdź, czym jest najem okazjonalny i jakie przepisy się do niego odnoszą. Czy jest to legalna forma wynajmu lokali mieszkalnych?
Najem okazjonalny – co to jest? Na czym polega?
Jeśli chcesz wynajmować lokal mieszkalny, powinieneś dopełnić formalności, które pozwolą ci czerpać dochody z takiej działalności całkowicie legalnie. Umożliwia to najem okazjonalny. Czym się charakteryzuje i z czym się wiąże pod względem prawnym?
Najem okazjonalny jest rozwiązaniem, które powstało z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych, którzy chcą je wynajmować, ale też zabezpieczyć swoje interesy na wypadek wystąpienia jakichkolwiek problemów z nierzetelnymi najemcami. Został on precyzyjnie opisany, zdefiniowany i uregulowany przepisami prawa.
Skutki prawne, które rodzi umowa o najem okazjonalny, są właściwie takie same jak w przypadku standardowej umowy najmu, ale dzięki niemu można lepiej zabezpieczyć swoje interesy jako wynajmującego, tj. właściciela domu czy mieszkania. Ważnym elementem samej umowy jest złożenie przez najemców obowiązkowo oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w razie wygaśnięcia umowy lub jej rozwiązania.
Warto sprawdzić: Na co uważać zaciągając kredyt hipoteczny i na co zwrócić uwagę podpisując umowę?
Najem okazjonalny a Polskie prawo
Jakie przepisy odnoszą się do najmu okazjonalnego? Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadziła do polskiego porządku prawnego najem okazjonalny. Później jednak szczegółowo omówiono kwestie z nim związane w Ustawie z dnia 21 czerwca 2011 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Właśnie w tej ustawie trzeba szukać definicji najmu okazjonalnego. Przepisy określają tryb zawierania umów takiego najmu oraz wskazują, jakie prawa i obowiązki mają wynajmujący i najemca. Tryb najmu okazjonalnego nakłada na najemców obowiązek wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji, czyli do eksmisji. Jeśli więc wygaśnie umowa najmu, to w razie odmowy opuszczenia lokalu przez najemców, właściciel mieszkania może rozpocząć bez żadnych przeszkód postępowanie egzekucyjne.
Art. 19a ust. 1 określa, że umowa najmu okazjonalnego jest umową służącą do uregulowania stosunku prawnego pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego a najemcą. Umowa najmu służy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
To warto wiedzieć: Mieszkanie bez wkładu własnego - jakie zmiany wprowadza Nowy Ład?
Najem okazjonalny – kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?
Nie wszyscy mogą skorzystać z umowy najmu okazjonalnego. To forma wynajmu zarezerwowana wyłącznie dla osób prywatnych, fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej. Nie jest on zatem dostępny dla firmy.
Nie można też wykorzystać umowy najmu okazjonalnego w przypadku lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Dotyczy on mieszkań będących własnością prywatną. Taką umowę może podpisać z najemcą właściciel mieszkania, który jest osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych, a tym bardziej lokali usługowych. Na zasadach właściwych dla najmu okazjonalnego niemożliwy staje się podnajem nieruchomości lub jej części.
Czy możliwy jest najem okazjonalny dla obcokrajowca? Jak najbardziej, choć taka osoba powinna otrzymać umowę przetłumaczoną na język angielski lub jej język ojczysty, tak by nie było żadnych niedopowiedzeń dotyczących najmu. Dla cudzoziemców taka forma również jest dostępna i w związku z nią lokator z zagranicy powinien także wskazać mieszkanie, do którego się przeprowadzi po opuszczeniu wynajętego lokum.
Najem okazjonalny – warunki umowy najmu okazjonalnego
Uczciwi najemcy nie powinni mieć obiekcji względem podpisania z właścicielem mieszkania czy domu umowy najmu okazjonalnego. Choć wymaga ona dopełnienia dodatkowych formalności, a także wymusza wizytę u notariusza i poniesienie z tego tytułu pewnych kosztów, to jednak zapewnia solidną ochronę zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy.
Na jak długo zawierana jest umowa najmu okazjonalnego?
Co istotne, umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Najem okazjonalny – umowa. Formalności związane z najmem okazjonalnym
Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Należy ją uzupełnić o załączniki do umowy najmu okazjonalnego. Najważniejsze załączniki, które trzeba dodać do umowy, to (zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy o najmie okazjonalnym):
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca deklaruje, że podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu (w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, jeśli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu);
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby, która ma do niego tytuł prawny, o wyrażenie zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego załącza się przy tym oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem;
- pisemne wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Wszystkie załączniki do umowy o najem okazjonalny mają ważny cel – ustanowienie gwarancji dla właściciela mieszkania, że po zakończeniu umowy najemca rzeczywiście opuści lokal.
Najem okazjonalny a oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Bardzo ważnym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wzór umowy najmu okazjonalnego powinien uwzględniać takie pismo – lokator oświadcza w nim, gdzie przeprowadzi się, kiedy umowa najmu wygaśnie lub zostanie rozwiązana z innego powodu. Konieczne jest przy tym doręczenie wynajmującemu oświadczenia, jakie zostanie podpisane przez właściciela mieszkania zastępczego wraz z adresem nieruchomości, w której mógłby się wówczas zatrzymać najemca.
Najem okazjonalny a notariusz
Przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego notariusz musi poświadczyć oświadczenie najemcy dotyczące dobrowolnego poddania się egzekucji w zakresie opróżniania oraz wydania lokalu wynajmującego. Notariusz jest konieczny przy najmie okazjonalnym, choć należy podkreślić, że tylko załącznik dotyczący oświadczenia lokatora musi mieć formę aktu notarialnego. Czy zatem możliwy jest najem okazjonalny bez notariusza? Sama umowa może być podpisana poza kancelarią, ale stosowne oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z najmu musi być złożone przed notariuszem.
Sprawdź również: Wcześniejsza spłata kredytu - hipotecznego, gotówkowego. Kalkulator
Najem okazjonalny – koszty związane z zawarciem umowy najmu okazjonalnego
Podpisanie umowy o najem okazjonalny wiąże się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów, głównie przez wynajmującego mieszkanie. Właściciel musi między innymi zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego i zobowiązać się do płacenia podatku dochodowego. Podatek od najmu pokrywa wynajmujący, czyli właściciel mieszkania. Baza do jego opłacenia przy skali podatkowej będzie mniejsza, jeśli np. właściciel poniesie koszty remontu mieszkania przed wynajmem w celu zwiększenia standardu mieszkania. Nawet jeśli weźmie kredyt gotówkowy czy pożyczkę hipoteczną na ten cel, będzie mógł wpisać takie koszty w poczet kosztów uzyskania przychodów.
Ponadto najem okazjonalny generuje koszty poprzez konieczność podpisania umowy, a właściwie oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji u notariusza.
Kliknij i sprawdź także: Kredyt gotówkowy na remont - jaką ofertę wybrać?
Najem okazjonalny a kaucja
Zdarza się, że warunkiem ostatecznego zawarcia umowy najmu jest wpłacenie na rzecz właściciela mieszkania odpowiedniej kwoty przez najemcę, tytułem kaucji. Jest ona dodatkowym zabezpieczeniem dla wynajmującego i służy pokryciu ewentualnych należności z tytułu najmu lokalu, jakie mogą przysługiwać właścicielowi w dniu jego opróżnienia. Jeśli np. coś zostanie z winy najemcy zniszczone, właściciel będzie mógł pokryć swoje straty z kaucji. Podobnie będzie, gdy najemca nie zapłaci czynszu – wynajmujący będzie mógł wszcząć egzekucję na mocy umowy najmu okazjonalnego, a środki pobrane na samym początku od lokatora z tytułu kaucji zostaną przeznaczone na zaległe płatności.
Właściciel mieszkania nie może dowolnie określać, w jakiej wysokości pobierze od najemcy kaucję. Nie powinna ona przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu, jaki pobierany będzie za dany lokal.
Z perspektyw najemcy nie jest tak, że wpłacona kaucja przepada. Jest to opłata, która podlega całkowitemu zwrotowi, o ile na dzień opróżnienia lokalu mieszkalnego on sam i jego wyposażenie pozostały w stanie niepogorszonym, ale wynikającym z normalnego użytkowania w stosunku do dnia podpisania umowy najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny – opłata u notariusza
Kiedy zawierana jest umowa najmu okazjonalnego, notariusz wylicza cenę za swoje czynności na podstawie aktualnej tabeli taksy notarialnej. Koszt przygotowania i poświadczenia przez notariusza umowy najmu okazjonalnego jest niewielki i wynosi zwykle od 150 do 300 zł i jest to kolejny wydatek związany z najmem okazjonalnym. Kto płaci za notariusza w takim przypadku? Teoretycznie koszt ten mógłby być rozłożony po połowie na strony umowy najmu okazjonalnego, ale wynajmujący może go wziąć również na siebie.
Najem okazjonalny – podatek
Właściciel mieszkania, który podpisuje umowę o najem okazjonalny, musi obowiązkowo odwiedzić urząd skarbowy, właściwy dla miejsca jego zamieszkania. Najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego w okresie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Ten obowiązek nie będzie dotyczył podmiotów, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, ale one nie mogą posługiwać się przy tym najmem okazjonalnym. Zgłoszenie do US na życzenie najemcy musi być przedstawione przez właściciela.
Najem okazjonalny powoduje, że trzeba odprowadzać podatek od dochodów lub przychodów pozyskiwanych przez właściciela z tego tytułu. Taki podatek można płacić na zasadach ogólnych, według dwustopniowej, progresywnej skali podatkowej lub na zasadach właściwych dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Rozliczanie najmu za pomocą ryczałtu objęte jest stawką 8,5 proc. od uzyskanych przychodów z najmu. Właściciel mieszkania powinien zawiadomić pisemnie naczelnika urzędu o wyborze takiej metody opodatkowania.
Jeśli jest to pierwszy wynajem okazjonalny, informacja o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego powinna trafić do urzędu skarbowego w terminie najpóźniej do 20. dnia miesiąca, w którym właściciel osiągnął pierwszy przychód z najmu. W przypadku kontynuowania pozyskiwania dochodów z najmu opodatkowanych na zasadach ogólnych i chęci przejścia na podatek ryczałtowy stosowne oświadczenie o zmianie metody opodatkowania należy złożyć do urzędu skarbowego w terminie nie późniejszym niż 20 stycznia.
Podatek na zasadach ogólnych płaci się za najem okazjonalny według stawki 17 proc., a po przekroczeniu pierwszego progu skali podatkowej, tj. 85 528 zł, podatek dochodowy musi być odprowadzany według stawki 32 proc. Podstawą opodatkowania jest tutaj jednak dochód podatnika, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania.
Dowiedz się więcej: Podatek od sprzedaży mieszkania - ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Kalkulator
Najem okazjonalny a wypowiedzenie umowy najmu
Czy możliwe jest zakończenie najmu okazjonalnego przed czasem wskazanym w umowie? Wypowiedzenie przez najemcę czy właściciela mieszkania powoduje, że wraz z upływem ustalonego terminu umowa może się rozwiązać. Zawarcie w umowie najmu okazjonalnego okresu wypowiedzenia nie jest niczym szczególnym i nie powinno budzić obaw najemców, ponieważ przed nagłym zakończeniem umowy chronią ich przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Regulują one wszystkie warunki związane z najmem okazjonalnym i wypowiedzeniem. Zgodnie z przepisami umowę można wypowiedzieć, jeśli:
- Lokator używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z jego przeznaczeniem, wykracza rażąco lub uporczywie przeciwko porządkowi domowemu, co powoduje powstanie utrudnień dla sąsiadów, a także jeśli zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód, lub niszczy urządzenia, z których korzystać mają wszyscy mieszkańcy. Zanim dojdzie do wypowiedzenia, lokator powinien otrzymać od właściciela nieruchomości pisemne upomnienie.
- Lokator nie płaci o czasie czynszu lub nie uiszcza innych opłat, ale za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie przez właściciela o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących płatności – trwającego miesiąc.
- Lokator podnajął, wynajął lub oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część bez wcześniejszego uzyskania pisemnej zgody właściciela.
Istnieje możliwość jeszcze jednego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Jest to możliwe, jeśli korzystający z nieruchomości utracił możliwość zamieszkania w deklarowanym lokalu, a przy tym nie zaproponował innego mieszkania i nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w nim w przypadku przeprowadzenia egzekucji.
Jeśli zawarta jest umowa o najem okazjonalny, wypowiedzenie bez podania przyczyny przeczy przepisom prawa. Nie może więc zostać dokonane.
Wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego może dokonać nie tylko właściciel mieszkania, lecz także jego najemca. Może to zrobić zgodnie z prawem, jeśli lokal ma wady, które zagrażają życiu lub zdrowiu jego domowników.
Najem okazjonalny a eksmisja lokatorów
Największą zmorą właścicieli wynajmowanych mieszkań jest perspektywa tego, że nie będą mogli pozbyć się niechcianych najemców. Na szczęście dzięki umowie najmu okazjonalnego mogą łatwiej dokonać ich eksmisji. Jeśli po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu wraz z upływem terminu wypowiedzenia najemca odmawia opuszczenia mieszkania, właściciel może w kilku krokach pozbyć się go z lokalu. Powinien przy tym:
- Wręczyć lub wysłać do najemcy pismo z żądaniem opróżnienia lokalu mieszkalnego w terminie do 7 dni, liczonych od daty doręczenia żądania. Konieczne jest uzyskanie potwierdzenia doręczenia takiego pisma.
- Złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego. Do wniosku powinien dołączyć kopię wysłanego najemcy żądania opróżnienia lokalu oraz potwierdzenie, że zgłosił w odpowiednim czasie zawarcie umowy najmu w urzędzie skarbowym. Takich działań właściciel podejmuje się, jeśli wcześniejsze żądanie okazało się bezskuteczne.
Po rozpatrzeniu kompletnego wniosku sąd uruchamia przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji. Nie ma więc tutaj konieczności prowadzenia długotrwałego procesu eksmisyjnego i ponoszenia kosztów z nim związanych. Wszystko dlatego, że najem okazjonalny na podstawie istniejących przepisów znosi częściowo konieczność zastosowania ochrony praw lokatorów dotyczących eksmisji w okresie zimowym czy konieczności znalezienia im gminnego lokalu zastępczego.
Najem okazjonalny a zwykła umowa najmu – różnice. Co wybrać?
W razie chęci wynajmowania domu czy mieszkania masz wybór, jako właściciel, czy podpiszesz umowę o najem zwykły czy okazjonalny. W praktyce jeśli chcesz wyraźniej zabezpieczyć swoje interesy i chronić się przed bezradnością związaną z brakiem spływu należności od najemcy, lepiej wybrać najem okazjonalny, a zwykły pozostawić dla możliwie jak najszybszego, raczej krótkoterminowego wynajmu lokalu mieszkalnego. Pamiętaj, że umowa najmu okazjonalnego zapewni ci skuteczne narzędzia pozwalające na szybkie wyegzekwowanie swoich praw jako właściciela mieszkania.
Różnica pomiędzy najmem okazjonalnym a zwykłym tkwi w tym, że ten pierwszy zapewnia bezpieczeństwo właścicielowi. Umowa tego rodzaju będzie ci gwarantowała, że najemca będzie płacić określoną kwotę czynszu i dokonywać innych opłat, ponieważ w innym wypadku będziesz mógł szybko zakończyć umowę i uruchomić procedurę eksmisji nierzetelnego lokatora. Najemca także ma poczucie bezpieczeństwa, ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi mieszkania wypowiedzieć umowę tylko w kilku ściśle określonych przypadkach.
Czy warto podpisać umowę najmu okazjonalnego?
Trudno nie zauważyć, że wynajem okazjonalny wiąże się z wieloma formalnościami, które pociągają za sobą dodatkowe koszty. Trzeba podpisać umowę w formie aktu notarialnego, a także zgłosić go do urzędu skarbowego. Opinie o takiej formie umowy najmu są zróżnicowane. Sporym utrudnieniem jest konieczność wskazania przez lokatora miejsca, gdzie będzie mógł się przenieść po wykonaniu ewentualnej egzekucji. Nie wystarczy podać dowolnego adresu – konieczne jest przy tym przedstawienie oświadczenia właściciela tej nieruchomości, a nie każdy najemca ma taką możliwość.
Warto zastanowić się nad skorzystaniem z najmu okazjonalnego w szczególności wtedy, gdy umowę z lokatorem podpisujesz na kilka lat, a nieruchomość jest w doskonałym stanie wizualnym i technicznym.
To może Cię zainteresować: List mazalny – co to jest i jak otrzymać list mazalny?
