Rok 2022 przyniósł nam zwiększającą się inflację oraz wzrost stóp procentowych. Banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych i skrupulatnie sprawdzają zdolności kredytowe wnioskodawców. W przypadku rozpoczynających się lub już prowadzonych inwestycji kredytobiorca poza odpowiednimi dochodami ma obowiązek przedłożenia kosztorysu budowlanego. Prawidłowe jego przygotowanie, pomoże Ci w uzyskaniu kredytu hipotecznego oraz sprawnej realizacji finansowanego przedsięwzięcia.
Czym jest kosztorys do kredytu hipotecznego?
Każdy inwestor przed przeprowadzeniem jakiejkolwiek inwestycji powinien określić jej zakres oraz koszt. W ten sposób sprawdzi, czy będzie w ogóle w stanie ją wykonać.
To sama zasada dotyczy budowy, remontu bądź wykończenia domu lub mieszkania. Wspólnym elementem tych inwestycji jest konieczność opracowania dokumentacji, w której będą wyliczone koszty, nakład pracy, a także szacunkowe zużycie materiałów. Wszystkie te informacje są zawarte w dokumencie, jakim jest kosztorys budowlano remontowy.
Na jego podstawie określa się etapy wykonywanych prac, zakresy robót oraz koszty. Stąd jest dokumentem o charakterze finansowym i dlatego jest wymagany przez bank, podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny.
To warto wiedzieć: Ile kosztuje wykończenie mieszkania za m2 w 2023?
Czy kosztorys do kredytu hipotecznego wpływa na uzyskanie zgody kredytowej?
Instytucje bankowe udzielając nawet niewielkiego kredytu gotówkowego, starają się zabezpieczyć swoje interesy, obliczając zdolność kredytową wnioskodawców. Ich ostrożność wzrasta przy udzielaniu kredytu hipotecznego, przeznaczonego na budowę domu, a więc inwestycji, który dopiero powstanie.
Kosztorys będzie dla banku rzetelną i profesjonalnie przygotowaną informacją, potwierdzającą wysokość potrzebnych środków do zrealizowania inwestycji. Na podstawie zawartych w nim danych wierzyciel sprawdzi, czy przedstawione wyliczenia są wiarygodne i pokrywają się z aktualnymi cenami materiałów oraz usług budowlanych.
Przekonaj się, o ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku. Kliknij! >>
Jeśli treść dokumentu wzbudzi jakiekolwiek zastrzeżenia, np.: będą to zaniżone lub mocno zawyżone koszty, wierzyciel może zwrócić się o uzupełnienie dokumentacji, a w skrajnych przypadkach nawet odrzucić wniosek kredytowy.
Pamiętaj, że analiza dokumentu będzie przeprowadzona w wielu aspektach, nie tylko finansowym. Stąd w interesie inwestora jest, aby taki kosztorys zawierał wszystkie rodzaje prac budowlanych, a także realne okresy realizacji poszczególnych etapów prac. Te informacje będą miały bowiem duży wpływ na ilość transz oraz czas ich wypłaty.
Kiedy bank wymaga kosztorysu do kredytu hipotecznego?
Czy do kredytu hipotecznego potrzebny jest kosztorys? Wszystko będzie zależało od tego, jaki będzie cel wykorzystania pożyczonych środków. Jeśli we wniosku wykażesz, że chcesz budować lub remontować dom czy mieszkanie, dokument ten będzie niezbędny do otrzymania kredytu.
Dzieje się tak, ponieważ na jego podstawie bank ustali wysokość kwoty zobowiązania oraz wkładu własnego. Natomiast na podstawie harmonogramu robót budowlanych, zostanie określona ilość transz kredytu oraz terminy, w których będą one wypłacane. Powinieneś też mieć świadomość, że każda kolejna pula środków zostanie wypłacona po zakończeniu danego etapu prac.
Kosztorys remontu do kredytu hipotecznego
Nie tylko budowa domu wymaga sporych nakładów finansowych. Środki potrzebne są również na remont lub wykończenie mieszkania. Z ostatnią sytuacją możesz mieć do czynienia, gdy zakupisz lokal w stanie deweloperskim. Będziesz wtedy zobowiązany przedłożyć pracownikowi banku kosztorys wykończenia mieszkania.
Do kredytu hipotecznego będzie on tak samo wymagany, podobnie jak ma to miejsce przy rozpoczęciu budowy. Kosztorys wykończenia mieszkania dla banku będzie podstawą do wyliczenia wysokości kredytu oraz jego podziału na transze.
Kosztorys budowy domu do kredytu hipotecznego
Wcześniej poruszyliśmy temat kosztorysu w przypadku planu budowy domu. Warto jednak przytoczyć jeszcze jeden scenariusz, który może Ci się przydarzyć. Chodzi mianowicie o zamiar kupna nieruchomości, której budowa nie została ukończona przez poprzedniego właściciela.
Czy w takich okolicznościach kosztorys budowy domu do banku będzie potrzebny?
Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. W takiej sytuacji od inwestora będzie wymagany kosztorys dokończenia budowy oraz projekt budowlany. Oczywiście ze względu na tematykę artykułu pomijamy inne związane z tym formalności jak przeniesienie pozwolenia na budowę itp. Kredyt mieszkaniowy w takim przypadku najczęściej jest udzielany w dwóch transzach.
Pierwsza dotyczy kupna domu, którego wartość jest wyliczana na podstawie np. operatu szacunkowego nieruchomości lub kosztorysu powykonawczego. Natomiast druga przeznaczona jest na dokończenie budowy. W praktyce oznacza to, że może być podzielona na mniejsze transze i wypłacana na podstawie stanu zaawansowania robót budowlanych, zgodnie z harmonogramem prac.
Jak obliczyć koszt budowy domu? Kliknij i sprawdź! >>
Kto może sporządzić kosztorys do kredytu hipotecznego dla banku?
Kto może zostać autorem kosztorysu, będzie przede wszystkim zależało od algorytmu przyznawania kredytu mieszkaniowego w danym banku. Część z nich wymaga, aby był on sporządzony lub zatwierdzony przez osobę, posiadającą stosowne uprawnienia, a inne nie narzucają takiego obowiązku, więc może go wykonać wnioskodawca samodzielnie.
Na podjęcie decyzji w tym zakresie będą też miały wpływ rodzaj i rozmiar inwestycji. Wówczas doświadczenie oraz wiedza fachowca mogą okazać się niezbędne do jego sporządzenia. Poza tym przypomnijmy, że jakość kosztorysu ma duże znaczenie w kontekście uzyskania kredytu oraz wpływa na terminową wypłatę transz, co gwarantują dobrze zaplanowane zakresy prac na poszczególnych etapach budowy.
Czy można samodzielnie przygotować kosztorys budowy lub remontu domu do kredytu?
Część instytucji finansowych dopuszcza, aby wnioskodawca sam sporządził kosztorys remontowy do kredytu hipotecznego. Posiadają nawet gotowe szablony dokumentów, które klient musi wypełnić i podpisać.
W porównaniu do kosztorysu budowy będzie on teoretycznie, zawierał mniejszy zakres robót oraz ilość użytych do jego przeprowadzenia materiałów budowlanych, co jednak nie oznacza, że będzie to dla kredytobiorcy łatwe i szybkie zadanie.
Potrzebna będzie bowiem wiedza dotycząca kosztów materiałów, których ceny obecnie zmieniają się z dostawy na dostawę. Powinieneś także dowiedzieć się, jakie są orientacyjne terminy wykonania prac przez firmy świadczące usługi budowlane.
Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny? Czy kredyt na mieszkanie w 2022 to dobry pomysł? Kliknij i sprawdź! >>
W przypadku podjęcia decyzji o samodzielnym wykonania kosztorysu możesz do tego celu wykorzystać internetowe narzędzia ułatwiające jego sporządzenie np. kalkulatory budowlane, czy programy do kosztorysowania.
Niezależnie od tego będziesz musiał sporo czasu i cierpliwości poświęcić na zapoznanie się z cennikami sklepów i hurtowni budowlanych oraz prowadzenie rozmów z przedsiębiorcami, którzy nie zawsze mogą być zainteresowani wyliczeniem kosztów prac, których sami nie będą wykonywać.
Prawdopodobnie konieczna będzie konsultacja z profesjonalistami, aby ocenili, czy Twoje wyliczenia są prawidłowe i realne do wykonania. Pamiętaj bowiem, że źle oszacowana wartość oraz zakres robót może zakończyć się odmową przyznania środków.
Jakie informacje powinny znaleźć się w kosztorysie do kredytu hipotecznego?
Profesjonalny kosztorys budowy domu do kredytu hipotecznego powinien zawierać następujące elementy:
- projekt domu i wszelkie specyfikacje techniczne z nim związane;
- dane dotyczące powierzchni dachu, ścian, stropu, ilości potrzebnych materiałów — oraz opis prac związanych z budową — jest to tzw. przedmiar robót;
- założenia wstępne — inwestor określa w nim materiały, z których chce skorzystać, styl domu itp.
Skoro znasz już elementy kosztorysu to, warto odpowiedzieć sobie na pytanie, w jaki sposób można oszacować koszty budowy oraz co można wliczyć w kredyt hipoteczny, opierając się na wymienionych elementach. Koszty, można podzielić na etapy budowy. Muszą znajdować się w nich następujące dane:
- formalności związane z budową domu i przyłączenia go do sieci, co stanowi przeciętnie 10% łącznych kosztów budowy;
- cena budowy do stanu surowego, około 35%:
- dach, ok. 12%;
- ocieplenie i wykończenie elewacji, około 8%;
- koszty stolarki okienno-drzwiowej. około 5%;
- wykończenie domu, około 30%.
Jakich informacji nie trzeba podawać w kosztorysie do kredytu?
Na pewno nie należy ujmować kosztów, które nie są związane z procesem budowy inwestycji. Co możemy do nich zaliczyć? Przede wszystkim będą to koszty ruchomości, stanowiących wyposażenie lokalu, lub domu, takie jak: meble, sprzęt RTV lub AGD.
Poza tym będą to koszty innych przedsięwzięć, o ile nie zostały one zawarte w projekcie budowlanym i nie wchodziły w zakres inwestycji finansowanej środkami pochodzącymi z kredytu. Do takiej kategorii możemy zaliczyć środki wydane na: ogrodzenie nieruchomości, taras, wolnostojący garaż, altanę czy domek gospodarczy.
Nieruchomości te w zależności od funkcji oraz parametrów będą wymagały odrębnego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli zazwyczaj do starosty bądź prezydenta miasta na prawach powiatu.
Kliknij i przekonaj się jak wygląda symulacja rat kredytu hipotecznego w 2022! >>
Jak napisać przykładowy kosztorys do kredytu hipotecznego? Wzór
Być może zastanawiasz się, czy istnieje wzór kosztorysu, a jeśli nie, to gdzie szukać wskazówek jak zrobić kosztorys do kredytu hipotecznego? Musisz zacząć od projektu budowlanego, który jest podstawą kosztorysu budowy do kredytu hipotecznego. Wzór dokładnego wykazu zestawienia robót budowlanych (przedmiar robót) możesz czasami uzyskać od firmy, w której zakupiłeś projekt.
W ten sposób pozostaje Ci jedynie obliczyć koszty wymienionych prac. W tym procesie pomocne będą kalkulatory kosztów budowy domu, które dostępne są w internecie. Tam też znajdziesz podpowiedzi jak wypełnić kosztorys do banku.
Na stronach internetowych możesz też znaleźć kalkulatory obliczające wysokość kosztów remontu lub wykończenia mieszkania, na podstawie których samodzielnie wykonasz kosztorys remontu do kredytu hipotecznego. Wzór tak sporządzonego dokumentu możesz następnie przedłożyć pracownikowi banku.
Podsumowując wcześniejsze informacje, sporządzenie kosztorysu budowlanego wykonasz w kilku krokach:
- Wymień prace budowlane występujące przy wszystkich etapach budowy domu. Do tego celu możesz wykorzystać dokument otrzymany wraz z projektem budowlanym zakupionym w firmie projektowej.
- Wypisz materiały potrzebne do wykonania poszczególnych prac. Wykaz ten również możesz otrzymać w pakiecie przy zakupie projektu budowlanego.
- Oszacuj koszty materiałów i robocizny. W tym przypadku konieczne będzie zapoznanie się z cenami materiałów oraz stawkami firm usługowych. Jest to najtrudniejszy punkt kosztorysu, z uwagi na niestabilność rynku budowlanego. Z tego powodu opieramy się na cenach, kształtujących się powyżej średniej. Identycznie postępujemy z kosztami robocizny.
- Określ przybliżone terminy realizacji kolejnych etapów inwestycji. Pamiętaj, że część prac będzie uzależniona od warunków atmosferycznych, co może przełożyć się na opóźnienia innych robót budowlanych. Najlepszym rozwiązaniem byłaby konsultacja z wybranym przez Ciebie wykonawcą.
Jakie wymagania związane z kosztorysami mają poszczególne banki? Oto krótka lista.
|
Bank |
Informacje o kosztorysie |
|
Kosztorys do kredytu hipotecznego PKO BP |
na stronie internetowej znajduje się gotowy do pobrania druk kosztorysu |
|
Kosztorys do kredytu hipotecznego Santander Bank Polska |
wg opinii analityków jeden z najbardziej skomplikowanych kosztorysów. Zaleca się skorzystać z pomocy eksperta |
|
Kosztorys do kredytu hipotecznego ING Bank Śląski |
oferuje pomoc swojego specjalisty w przygotowaniu kosztorysu |
|
Kosztorys do kredytu hipotecznego Bank Pekao |
dostępny pod nazwą: Kosztorys na prace budowlane. Bank Pekao udostępnia go na swojej stronie internetowej w formie pliku Excel |
|
Kosztorys do kredytu hipotecznego Bank Millennium |
Bank Millennium kosztorys budowy również umieścił na stronie internetowej. Tam też można pobrać kosztorys remontu. Millenium do określenia tego wniosku używa też nazwy: Plan robót budowlanych. |
Ile kosztuje sporządzenie kosztorysu do kredytu hipotecznego?
Trudno aktualnie określić ile kosztuje przykładowy kosztorys budowlany do kredytu hipotecznego, ponieważ zależy to, od takich czynników jak:
- ilości dostarczonych kosztorysantowi dokumentów potrzebnych do sporządzenia kosztorysu,
- skali inwestycji,
- terminu wykonania.
Profesjonalne firmy oferują swoje usługi zazwyczaj w cenie od 1 500 do 2 000 zł brutto, więc wydatek ten wydaje się uzasadniony tylko w przypadku dużych inwestycji. Istnieje jednak możliwość zakupu gotowego dokumentu w dużo niższej cenie, jeśli zakupisz projekt budowlany. Wówczas cena takiej usługi powinna wynieść kilkaset złotych.
Czy można poprawić lub zaktualizować kosztorys do kredytu?
Bank zazwyczaj akceptuje okres dwóch do trzech lat, jako termin na zakończenie inwestycji. Jednak w trakcie jej realizacji może okazać się, że sporządzony kosztorys budowy do kredytu hipotecznego zdezaktualizuje się, gdyż pula przyznanych środków będzie zbyt mała, żeby zamknąć budowę. Taki stan rzeczy najczęściej spowodowany jest wzrostem cen materiałów oraz usług budowlanych.
W tej sytuacji pierwszą czynnością, jaką należy wykonać, jest złożenie wniosku o dokapitalizowanie kredytu mieszkaniowego. Czasami jednak może pojawić się problem, ponieważ nie każdy wierzyciel go zaakceptuje. Dlatego też dołączając do wniosku przykładowy kosztorys warto zapytać, czy w przyszłości będzie możliwe zwiększenie zobowiązania.
Ubiegając się o dodatkowe środki musisz też uzasadnić swoje działanie w odpowiedni sposób. Rok 2022 jest przykładem drastycznych podwyżek cen różnych produktów oraz usług, na skutek rosnącej inflacji. Wcześniej pandemia koronawirusa spowodowała czasowe wstrzymanie produkcji w różnych gałęziach gospodarki, co przełożyło się na braki niektórych artykułów budowlanych. Ta okoliczność będzie miała też wpływ na nieterminowe zakończenie poszczególnych etapów robót budowlanych.
Dłużnicy przedkładający kosztorys remontu do kredytu hipotecznego mogą napotkać więc identyczne problemy. W takim przypadku jedynym rozwiązaniem jest złożenie aktualnych dokumentów, w tym również kosztorysu, które zostaną poddane takiej samej analizie, jak na początku procedury kredytowej.
Na co uważać przygotowując kosztorys do kredytu hipotecznego?
Żaden inwestor nie jest w stanie przewidzieć jak będą kształtować się ceny materiałów budowlanych oraz stawki firm usługowych. Dlatego też należy zwrócić uwagę, aby kosztorys do kredytu w swych wyliczeniach uwzględniał nadwyżkę w zakresie finansowym oraz czasowym.
Pierwszą rezerwę osiągniesz podając aktualne wartości materiałów i robocizny zawyżone o przynajmniej 10%, jako szacunkowe koszty budowy. Pamiętaj, że banki też przewidują wzrost cen, więc taka argumentacja spotka się z ich akceptacją.
W przypadku niedoszacowania kosztów może się okazać, że nie ukończysz budowy, a wierzyciel nie przyzna Ci dodatkowych środków, ze względu na niską zdolność kredytową. W przypadku zapasu czasowego będzie on przydatny, kiedy nastąpią opóźnienia w prowadzeniu robót np. z powodu braku dostaw materiałów budowlanych.
Mimo iż dłużnik nie ponosi za to winy, większość wierzycieli w takiej sytuacji umożliwia wydłużenie karencji, ale wiąże się to ze spełnieniem dodatkowych warunków, np. ponownej oceny jego zdolności kredytowej. Dlatego należy dołożyć wszelkich starań, aby wszystko realizowane było zgodnie z planem.
Dodatkową konsekwencją może brak wypłaty kolejnej transzy środków, z uwagi na niezakończenie określonego w harmonogramie zakresu robót. Jak więc sam widzisz, treść kosztorysu może mieć istotny wpływ na tok całego procesu inwestycyjnego.
Dodatkowe źródła:
https://pl.wikipedia.org/wiki/Kosztorys
https://kb.pl/porady/kosztorys-budowy-domu-dla-banku-jak-go-zdobyc/
