Informacja o tym, że oferowane na sprzedaż mieszkanie nie ma księgi wieczystej, skutecznie odstrasza wielu potencjalnych nabywców. Oczami wyobraźni widzą oni bowiem problemy, jakie pociągnie za sobą zakup takiej nieruchomości. Nie ma jednak powodu, by z niego rezygnować, nawet jeśli właściciel ma na nie wzięty kredyt hipoteczny. Warto jednak wiedzieć, z czym to się wiąże i na co trzeba uważać.
Czy każde mieszkanie musi mieć księgę wieczystą?
Gdy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego, brak księgi wieczystej jest czymś zupełnie normalnym. Zadaniem nas samych, jako pierwszych właścicieli, będzie złożenie w sądzie rejonowym wniosku o założenie księgi wieczystej, co będzie można zrobić dopiero po otrzymaniu aktu notarialnego. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku mieszkania z rynku wtórnego, które teoretycznie powinno mieć założone księgę wieczystą, a w praktyce wcale nie musi jej mieć.
Mieszkanie bez księgi wieczystej – co to znaczy? Księga wieczysta jest dokumentem opisującym stan prawny nieruchomości. Znaleźć w nim można informacje dotyczące m.in. właściciela, adresu, powierzchni i przeznaczenia nieruchomości, ale także ewentualnych obciążeń tj. hipotek. Zatem co to znaczy mieszkanie bez KW? W praktyce mniej więcej tyle, że kupując mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej, trudniej będzie nam zweryfikować podane przez właściciela dane, a co za tym idzie też sprawdzić, czy nie staniemy się ofiarami oszustwa.
Nie oznacza to jednak, że pozostanie nam bazowanie wyłącznie na informacjach podanych przed sprzedającego nieruchomość. Kupując mieszkanie czy dom bez księgi wieczystej, będzie trzeba dotrzeć do innych dokumentów, które potrzebne nam dane zawierają. Będzie to jednak wymagać nieco większego nakładu pracy i zajmie więcej czasu niż samo prześwietlenie księgi wieczystej.
A co z mieszkaniem spółdzielczo-własnościowym? Czy mieszkanie spółdzielczo-własnościowe musi mieć księgę wieczystą? Podobnie jak mieszkanie własnościowe – nie musi. Aktualnie obowiązujące przepisy prawa polskiego przewidują istnienie takich nieruchomości bez ksiąg wieczystych.
Sprawdź: Jak kupić mieszkanie za gotówkę?
Czy mieszkanie bez księgi wieczystej jest legalne?
Wielu osobom, które natrafiają na mieszkanie bez wpisu do księgi wieczystej po raz pierwszy w swoim życiu, może to wydać się podejrzane. Przeszukają wtedy internet pod kątem sprawdzenia, czy jest to zgodne z prawem. Jeśli i Ty się nad tym zastanawiasz, to wiedz, że lokal bez księgi wieczystej ma prawo istnieć i jest to całkowicie legalne.
Obowiązujące w Polsce przepisy prawne dopuszczają istnienie mieszkań bez księgi wieczystej. Często natrafić można na mieszkanie spółdzielczo-własnościowe bez wpisu do księgi wieczystej. W razie sprzedaży takiej nieruchomości przedmiotem obrotu jest spółdzielcze prawo do lokalu.
To może Cię zainteresować: Elektroniczne księgi wieczyste – jak sprawdzić elektroniczny numer księgi wieczystej?
Czy można kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej jest jak najbardziej możliwy. Jeśli więc natrafiłeś na okazyjną ofertę sprzedaży takiego lokalu, nie ma powodu, byś z niej rezygnował tylko ze względu na brak wpisu w księdze wieczystej. Musisz jednak liczyć się z tym, że nabycie takiej nieruchomości pociąga za sobą pewne konsekwencje, a więcej na ten temat przeczytasz w dalszej części artykułu.
Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?
Brak wpisu w księdze wieczystej nie przekreśla możliwości sprzedaży nieruchomości. W końcu skoro da się kupić, to można i sprzedać mieszkanie, którego właściciel nie zrobił wpisu do księgi wieczystej.
Jeśli jednak jest się po drugiej stronie i chce się znaleźć nabywcę na lokal bez księgi wieczystej, to trzeba liczyć się z tym, że wcale nie będzie to takie proste. Wielu zainteresowanych zakupem mieszkania z rynku wtórnego omija bowiem takie oferty szerokim łukiem.
Sprawdź: Podatek od sprzedaży mieszkania - ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Kalkulator
Czy kupno mieszkania bez księgi wieczystej jest bezpieczne?
W księgach wieczystych znajdują się najważniejsze informacje dotyczące wpisanych w nich nieruchomości. Co za tym idzie, brak wpisu uniemożliwia pozyskanie owych danych, jak i zweryfikowanie faktów podanych przez obecnego właściciela i znalezionych w innych dokumentach. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej niesie więc za sobą pewne ryzyko. Skoro ocena dokładnego stanu prawnego nieruchomości jest utrudniona, to nie da się w prosty sposób wykluczyć tego, że mamy do czynienia z oszustwem.
Kupując nieruchomość bez księgi wieczystej, trzeba też liczyć się z tym, że zostanie się pozbawionym ochrony prawnej, jaką zapewnia rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. To jedna z najważniejszych zasad rządzących księgami wieczystymi. Ponadto proces zakupu będzie dużo dłuższy niż w przypadku mieszkania posiadającego wpis do ksiąg wieczystych, ponieważ trzeba zweryfikować mnóstwo dodatkowych dokumentów.
Istnieje pewne ryzyko, że mieszkanie bez KW obciążane jest jakimś zobowiązaniem. Warto też wiedzieć, że banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na zakup mieszkania, które nie posiada księgi wieczystej. W razie chęci sfinansowania zakupu w taki sposób można napotkać na swojej drodze sporo trudności.
Kliknij i sprawdź: Kupno mieszkania bez pośrednika krok po kroku – praktyczny poradnik
Na co uważać kupując mieszkanie bez księgi wieczystej?
Jedną z najważniejszych kwestii, jaką trzeba zweryfikować przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości bez wpisu do ksiąg wieczystych, jest to, czy nie jest przypadkiem zadłużona. W tym celu należy prześledzić wiele dokumentów pod kątem interesujących nas informacji.
Istotny z naszego punktu widzenia będzie przede wszystkim akt nabycia nieruchomości. Sprawdzić trzeba również decyzję administracji przyznającej prawo własności oraz aktualny wypis z ewidencji gruntów. Jeśli mieszkanie bez księgi wieczystej będzie zajęte przez komornika, prędzej czy później się o tym dowiemy.
Pojawia się jeszcze pytanie, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania w trakcie zakładania księgi wieczystej. Okazuje się, że nie ma formalnych przeciwwskazań do zbycia nieruchomości w czasie trwania takiego procesu. O szczegóły można dopytać notariusza.
Ile kosztuje kupno mieszkania bez księgi wieczystej?
Wpis do księgi wieczystej raczej nie podnosi wartości nieruchomości, a co za tym idzie, jego brak jej nie obniża. Do takiego wniosku można dojść, przeglądając oferty sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego. I nie ma tutaj znaczenia, czy kupujemy mieszkanie własnościowe, czy mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej.
Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby wykorzystać fakt braku wpisu do księgi wieczystej jako kartę przetargową podczas negocjacji z osobą sprzedającą nieruchomość. W końcu zakup takiego mieszkania wiąże się dla nas z pewnym ryzykiem. Warto zatem zapytać o możliwość obniżenia ceny z tego tytułu. Nawet jak właściciel się nie zgodzi, to nic na tym nie stracimy.
Jak kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Poradnik
Najlepiej postępować według określonego schematu, który zawsze jest taki sam. Oto instrukcja krok po kroku, jak bezpiecznie kupić mieszkanie bez księgi wieczystej.
Krok 1 – Sprawdź dokumenty potwierdzające prawo do nieruchomości.
Krok 2 – Zweryfikuj prawa spółdzielni mieszkaniowej do użytkowania gruntu pod nieruchomością.
Krok 3 – Podpisz umowę przedwstępną kupna mieszkania bez księgi wieczystej.
Krok 4 – Złóż wniosek o kredyt hipoteczny, jeśli chcesz sfinansować zakup nieruchomości bez księgi wieczystej z pomocą banku. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji podpisz umowę kredytową.
Krok 5 – Podpisz umowę notarialną, następnie złóż wniosek o założenie księgi wieczystej.
Krok 6 – Złóż wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania bez księgi wieczystej, jak i wzór wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej znajdziesz w internecie.
Kupno mieszkania bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny
Czy bank udzieli kredytu na mieszkanie bez księgi wieczystej? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Teoretycznie kredyt hipoteczny na mieszkanie bez księgi wieczystej jest możliwy. Bank będzie wymagać zrobienia wpisu nieruchomości do ksiąg wieczystych. Jedno jest jednak pewne – kupno mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt będzie dużo trudniejsze niż sfinansowanie kredytem lokalu wpisanego do KW. Brak perspektyw na założenie księgi wieczystej może natomiast całkowicie przekreślić możliwość otrzymania kredytu hipotecznego.
Staranie się o kredyt pod mieszkanie bez księgi wieczystej wymaga złożenia wraz z wnioskiem większej liczby dokumentów. Kupujący w umowie notarialnej będzie musiał zawrzeć wniosek o założenie księgi wieczystej do nabywanej nieruchomości. Dodatkowo przyjdzie mu ponieść koszty ubezpieczenia pomostowego, które będzie formą zabezpieczenia dla banku do czasu wpisu do hipoteki. Z góry można założyć, że proces ubiegania się o finansowanie będzie bardziej czasochłonny.
Kupno mieszkania spółdzielczego-własnościowego bez księgi wieczystej na kredyt wydaje się nieco prostsze. Mimo to trzeba spodziewać się, że bank będzie wymagać przedłożenia stosownych zaświadczeń wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny.
Sprawdź koniecznie: Wcześniejsza spłata kredytu − hipotecznego, gotówkowego. Kalkulator
Jak sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej?
Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości bez księgi wieczystej należy ustalić, kto jest jej właścicielem. Tylko jak ustalić właściciela mieszkania bez księgi wieczystej? Weryfikacja KW nic nam nie da, skoro mieszkanie nie zostało do nich wpisane. Nie ma się jednak czym przejmować, bo da się dotrzeć do właściciela, nawet jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej.
Co, jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej? W takim przypadku musimy bazować na dokumentach, które stanowią prawną podstawę nabycia lokalu. Mowa tutaj o akcie notarialnym związanym z zakupem, zamianą lub darowizną mieszkania. Weryfikując właściciela lokalu, można także bazować na dokumentach takich jak przydział spółdzielni czy umowa przekształcenia spółdzielczego. Przydatne może okaże okazać się również prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku, w tym mieszkania.
O pomoc w sprawdzeniu mieszkania bez wpisu do ksiąg wieczystych można poprosić notariusza. Notariusz dodatkowo podpowie, jak sprawdzić zadłużenie mieszkania bez księgi wieczystej.
Czy warto kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Opinie
Kupno mieszkania bez KW z pewnością jest ryzykowne. Przede wszystkim utrudnia weryfikację dokumentów i pozbawia nas ochrony prawnej, jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto zmniejsza szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Z drugiej strony jednak niekiedy pozwala wynegocjować ze sprzedającym korzystniejsze warunki finansowe, a co za tym idzie, umożliwia zakup mieszkania po cenie niższej niż rynkowa.
Chcąc poznać odpowiedź na pytanie, czy opłaca się kupić mieszkanie bez księgi wieczystej, warto porozmawiać z kimś, kto ma za sobą taką transakcję. Dzięki temu łatwiej będzie przyswoić informacje z pierwszej ręki okraszone komentarzem samego zainteresowanego dotyczącym tego, jak dany aspekt wpłynął na całe przedsięwzięcie. Nie znasz nikogo, kto kupiłby mieszkanie bez księgi wieczystej? Sprawdź ogólnodostępne forum internetowe w określonej tematyce, a na pewno natrafisz na interesujące Cię informacje.
Mieszkanie bez księgi wieczystej – to warto wiedzieć
Po nabyciu nieruchomości bez wpisu będzie trzeba założyć dla niej księgę wieczystą. Wszelkie czynności z tym związane generują pewne koszty. Ile kosztuje założenie księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego-własnościowego lub własnościowego? Cena założenia księgi wieczystej wynosi 100 zł. Za wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego trzeba zapłacić 200 zł, z kolei wpis hipoteki do rejestru kosztuje 200 zł. Do tego jeszcze trzeba doliczyć podatek, który wynosi 19 zł.
Darowizna nieruchomości bez księgi wieczystej – co warto wiedzieć? Właściciel takiego lokalu może podarować go, komu zechce. Wystarczy jedynie, że sporządzi umowę darowizny w postaci aktu notarialnego.
A jak wygląda dziedziczenie mieszkania bez księgi wieczystej? Po śmierci właściciela przechodzi ono na spadkobierców i stanowi odrębną własność. Dziedziczenie zatem w świetle prawa przebiega w taki sam sposób jak w przypadku nieruchomości z księgą wieczystą.
Sprawdź także:
Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? Czy warto zdecydować się na mieszkanie z licytacji?
