Na sprzedaż domu w trakcie budowy decyduje się coraz więcej Polaków. Są to najczęściej osoby, które zaciągnęły tani kredyt hipoteczny na realizację inwestycji i dzisiaj z powodu rosnących stóp procentowych nie radzą sobie ze spłatą zbyt wysokich rat. Dodatkowym problemem jest również inflacja, która wpływa na wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. W takich warunkach dokończenie prac budowlanych okazuje się za dużym wyzwaniem finansowym i zmusza do rozważenia sprzedaży niedokończonego domu.
Czy można sprzedać nieruchomość w trakcie budowy?
Na początku wyjaśnijmy, czy można sprzedać dom w trakcie budowy. Jest to jak najbardziej możliwe, z tym że z formalnego punktu widzenia będzie to sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu. Nieukończony budynek (bez odbioru technicznego) nie stanowi bowiem odrębnej nieruchomości. Z tego punktu widzenia podobnie będzie wyglądało przepisanie domu w trakcie budowy np. na dorosłe dziecko. W takim wypadku przepisać można grunt – jego nowy właściciel przejmie wówczas automatycznie wraz z nim stojący na nim budynek.
Warto zwrócić uwagę, że osoba, która zdecyduje się na kupno domu w trakcie budowy, zrobi to najpewniej z zamiarem jego dokończenia. Będzie zatem trzeba jej przekazać odpowiednie dokumenty, które umożliwią jej kontynuowanie prac zgodnie z przepisami, co szerzej wyjaśnimy niżej.
Zobacz też: O ile spadnie rata kredytów hipotecznych w 2023 roku?
Sprzedaż domu w trakcie budowy a kredyt hipoteczny
Dla wielu osób problemem wydaje się kredyt hipoteczny a sprzedaż niezakończonej budowy domu. Tymczasem podobnie jak można sprzedać mieszkanie z kredytem, można także sprzedać dom, którego budowa była finansowana kredytem.
Należy jednak zwrócić uwagę, że kredyt na budowę domu jest wypłacany zazwyczaj w transzach wraz z postępem prac budowlanych. Chcąc zatem sprzedać nieukończony budynek, należy udać się do banku i go poinformować o swoich planach, a także złożyć wniosek o zmniejszenie kwoty kredytu o niewypłacone jeszcze transze. Dodatkowo warto uzyskać z banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz ewentualnej promesy o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, jeżeli już została do niej wpisana.
Jeśli uda się znaleźć kupca i nastąpi sprzedaż niezakończonej budowy, uzyskane pieniądze należy wpłacić do banku celem spłaty zadłużenia. Dopiero po spłacie kredytu bank zgodzi się bowiem na wykreślenie hipoteki. Warto więc dobrze oszacować cenę sprzedaży nieruchomości, aby pozyskane środki pozwoliły na pokrycie zobowiązania wobec banku.
Sprzedaż domu w trakcie budowy a wymagane dokumenty
Jak już wspomnieliśmy, potencjalny nabywca niedokończonego domu będzie chciał prawdopodobnie dokończyć jego budowę i w związku z tym będzie oczekiwał nie tylko dokumentów potwierdzających sytuację prawną nieruchomości, ale także stanu zaawansowania inwestycji.
Jakie zatem należy przygotować dokumenty, aby sprzedaż domu w budowie przebiegła prawidłowo? Konieczne będą m.in.:
- dokument potwierdzający własność działki np. akt notarialny jej zakupu,
- wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- odpis z księgi wieczystej działki,
- zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy działki (WZ),
- pozwolenie na budowę,
- projekt budowlany wraz z dokumentacją techniczną,
- dziennik budowy,
- ewentualnie kosztorys prezentujący koszty dokończenia inwestycji.
Umowa przedwstępna sprzedaży domu w trakcie budowy powinna zawierać wszystkie informacje dotyczące nieruchomości oraz oświadczenie zbywcy, że:
- na sprzedawanej działce prowadzi budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego zgodnie z projektem zatwierdzonym pozwoleniem na budowę,
- przenosi na nabywcę pozwolenie na budowę.
Cena sprzedaży nieruchomości powinna być rozdzielona na część należną za grunt i cenę wzniesionej na nim części budynku. Ponadto do umowy należy dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy potwierdzający stan zaawansowania robót budowlanych.
To ważne!
Warto pamiętać, że zgodnie z przepisami budowa domu powinna się zakończyć w ciągu 3 lat od uzyskania pozwolenia na budowę. Najlepiej więc sprzedać dom w budowie przed tym terminem, ponieważ wówczas nabywca nieruchomości będzie mógł kontynuować prace po dopełnieniu prostych formalności sprowadzających się do złożenia w urzędzie oświadczenia o przejęciu warunków wynikających z pozwolenia na budowę i prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Zbytnie zwlekanie ze sprzedażą domu w budowie może skutkować koniecznością ubiegania się o nowe pozwolenie na budowę, co może zniechęcić potencjalnych nabywców do jego zakupu.
Jak sprzedać nieruchomość w trakcie budowy? Poradnik krok po kroku
Sprzedaż nieodebranego domu nie różni się znacząco od sprzedaży każdej innej nieruchomości. Oto jak sprzedać dom w budowie krok po kroku.
- Przygotuj wszystkie dokumenty.
- Określ cenę nieruchomości – cenę gruntu na podstawie cen podobnych działek w okolicy, natomiast cenę niedokończonego budynku np. na podstawie poniesionych już kosztów budowy.
- Wystaw ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości – napisz w nim wyraźnie, że sprzedajesz działkę z niedokończoną budową domu i zaznacz, w jakim stanie jest inwestycja. Ogłoszenie możesz umieścić samodzielnie na popularnych portalach ogłoszeniowych lub skorzystać z pomocy biura nieruchomości.
- Po znalezieniu kupca ustal z nim warunki transakcji i podpisz umowę przedwstępną, jeśli jest to konieczne.
- Podpisz akt notarialny sprzedaży domu w budowie i przekaż nabywcy wszystkie dokumenty.
Pozostałe formalności związane z nabyciem nieruchomości dopełnia już jej nowy właściciel, który musi m.in. dokonać stosownego wpisu do księgi wieczystej działki czy wystąpić o przeniesienie na siebie pozwolenia na budowę.
Sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy a podatek
Warto pamiętać, że w niektórych sytuacjach trzeba zapłacić za sprzedaż domu w budowie podatek. Chodzi tutaj o podatek od sprzedaży nieruchomości, który wynosi 19% od dochodu, czyli od różnicy między ceną nabycia nieruchomości a ceną jej sprzedaży. Taki podatek należy uwzględnić w rocznej deklaracji przy rozliczaniu dochodów za dany rok podatkowy.
Sprzedaż domu w budowie a podatek dochodowy to problem dla wielu osób, ponieważ wysokość takiego obciążenia jest dość wysoka. Warto więc wiedzieć, że można go uniknąć. Wystarczy sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od jej nabycia. Podkreślmy jednak, że chodzi tutaj o termin nabycia gruntu, a nie rozpoczęcia budowy domu. Dodatkowym warunkiem skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Należy to zrobić w ciągu 3 lat od transakcji zbycia nieruchomości, a więc w tym czasie trzeba np. kupić mieszkanie.
Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy?
Sprzedaż nieruchomości w trakcie budowy jest trudną decyzją, choćby ze względu na dotychczasowy wysiłek włożony w realizację inwestycji. Niekiedy jednak jej podjęcie jest konieczne np. z powodu rozwodu, choroby czy problemów finansowych.
Należy jednak pamiętać, że ceny nieruchomości ciągle rosną, dlatego zbyt pochopna decyzja o sprzedaży gruntu z rozpoczętą inwestycją może być zwyczajnie nieopłacalna. Jeśli więc jej powodem jest brak środków na dokończenie budowy, być może warto rozważyć inne rozwiązania np. zwiększenie kwoty kredytu lub wstrzymanie prac budowlanych na pewien czas.
Z kolei jeśli przyczyną problemów finansowych są zbyt wysokie raty kredytowe, warto zastanowić się nad skorzystaniem z wakacji kredytowych lub pomocy oferowanej przez Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Rozwiązania te pozwalają na zmniejszenie obciążeń finansowych wobec banku, a więc mogą pomóc w uporaniu się z kosztami dokończenia inwestycji budowlanej.
