Rynek mieszkań w Polsce znajduje się w okresie dynamicznego wzrostu cen. W całym 2021 roku ceny ofertowe nieruchomości mieszkalnych w kraju wzrosły aż o 10 proc., a i tak nie brakowało chętnych do ich zakupu. Takim trendom sprzyjały rekordowo niskie stopy procentowe, które powodowały, że klienci banków korzystali z bardzo tanich kredytów hipotecznych. W rok 2022 wchodzimy już jednak z trzykrotną podwyżką głównych stóp procentowych w Polsce, a 4 stycznia 2022 roku Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o ich kolejnym podniesieniu. Kredyty hipoteczne stają się coraz droższe, a klienci zaczynają szukać możliwości zakupu znacznie tańszej nieruchomości. Rozwiązaniem może być kupno mieszkania z lokatorem. Na czym to polega, jak wygląda od strony prawnej i z jakim ryzykiem jest związane?
Ustawa o ochronie praw lokatorów
Na rynku wtórnym nieruchomości w Polsce można znaleźć atrakcyjne cenowo oferty mieszkań czy domów. Może w nich jednak tkwić haczyk w postaci zakwaterowanego. Kupno nieruchomości z lokatorem jest możliwe, ale ryzykowne. Rodzi ono wiele kłopotów po stronie nowego nabywcy, a i sprzedającym niezwykle trudno jest znaleźć chętnych na podpisanie umowy kupna-sprzedaży w takim wypadku.
Zanim jednak jako kupujący zechcesz zainteresować się taką nieruchomością, sprawdź, jakie prawa mają lokatorzy, którzy obecnie ją zajmują. Wskazują na nie przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Reguluje ona między innymi zasady i formy ochrony praw lokatorów, czyli najemców lokalu lub osób używających lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności przysługujące właścicielowi (wynajmującemu).
W razie zakupu nieruchomości z lokatorem, który otrzymał przydział lokalu socjalnego, ale nie skorzystał z niego z różnych powodów, jako nowy właściciel możesz wnosić o uzyskanie stosownego odszkodowania. Lokator musi w dalszym ciągu płacić czynsz wynikający z zawartej umowy najmu. Wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje osobom zajmującym lokale mieszkalne bez tytułu prawnego płacić też w takiej sytuacji comiesięczne odszkodowanie na rzecz właściciela nieruchomości w kwocie, jaką właściciel mógłby otrzymywać, gdyby zdecydował się wynająć lokal.
Jeśli jednak gmina nie przyznała, pomimo istniejących uprawnień, prawa do lokalu socjalnego lokatorowi, to właściciel występuje z roszczeniem odszkodowawczym w stosunku do gminy, zgodnie z regulacją ujętą w Kodeksie cywilnym.
To może Cię zainteresować: Jak obliczyć koszt budowy domu? Sprawdź, ile kosztuje budowa domu i jak sporządzić kosztorys
Czy możliwe jest kupno mieszkania z lokatorem?
Zakup mieszkania z lokatorem jest jak najbardziej możliwy – albo na wolnym rynku, choć sprzedający powinien od razu powiedzieć, że w nieruchomości ktoś jest zameldowany, albo na licytacji komorniczej. Ceny takich lokali są niższe w porównaniu z cenami mieszkań wolnych od takich obciążeń – różnice wynieść mogą nawet kilkadziesiąt procent, ale transakcja obciążona jest wówczas pewnym ryzykiem.
Podczas kupowania mieszkania z lokatorem zachowaj daleko idącą ostrożność. Taka transakcja będzie całkowicie zgodna z obowiązującym prawem i oznacza, że poprzedni właściciel lokalu wynajmował go innej osobie lub osobom. Mieszkanie może pochodzić z licytacji komorniczej, kiedy np. bank udzielający danej osobie kredytu hipotecznego nie uzyskał płatności rat i wystąpił na drogę sądową, aby przejąć przedmiot zabezpieczenia i zlicytować go dla zaspokojenia swoich wierzytelności.
Podpisując umowę kupna mieszkania z lokatorem, wchodzisz w rolę właściciela nieruchomości i masz określone obowiązki wobec najemców. Oni z kolei nie mają żadnych praw własności do nieruchomości, nawet jeśli są zameldowani w domu lub w mieszkaniu. Meldunek, zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ewidencji ludności, wskazuje, że dana osoba jest zameldowana na pobyt stały lub czasowy. Służy on wyłącznie celom ewidencyjnym oraz potwierdzeniu faktu zamieszkiwania nieruchomości stale lub czasowo.
Sprawdź: Na czym polega i ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego?
Kto może kupić mieszkanie z lokatorem?
Kto może kupić mieszkanie z lokatorem z licytacji komorniczej? Właściwie każda pełnoletnia osoba, która ma pełną zdolność do czynności prawnych. Udział w licytacji i złożenie oferty zakupu mieszkania lub domu są możliwe po wpłacie rękojmi, inaczej wadium. Wynosi ono 10 proc. oszacowanej ceny nieruchomości.
Ponadto osoba przystępująca do licytacji komorniczej mieszkania musi dysponować środkami pieniężnymi wystarczającymi na zapłatę całej kwoty za kupowaną nieruchomość w możliwie jak najkrótszym czasie. Standardowo przeznaczone są na to dwa tygodnie po licytacji, ale czas ten może ulec wydłużeniu – maksymalnie do jednego miesiąca.
Jako że licytacja komornicza zgodnie z obowiązującym prawem ma charakter czynności publicznej, mogą w niej uczestniczyć niemal wszyscy chętni. Istnieją jednak pewne ograniczenia w tym zakresie. Osoby bezpośrednio związane z dłużnikiem lub osobą prowadzącą egzekucję mają zakaz udziału w aukcji mieszkania z licytacji komorniczej. Zapis ten dotyczy:
- komornika;
- dłużnika;
- małżonków, rodziców, dzieci i rodzeństwa komornika lub dłużnika;
- osób biorących udział w procesie przygotowania i przeprowadzania licytacji.
Do kręgu osób, które nie kupią mieszkania z licytacji komorniczej doliczyć trzeba tych, którzy uczestniczyli w pierwszej licytacji i w przepisanym terminie nie uiścili ceny w całości lub w części, a obecnie organizowana jest powtórna licytacja nieruchomości. Mowa tu o tzw. opieszałych nabywcach.
Jak znaleźć do kupna mieszkanie z lokatorem?
Możesz kupić mieszkanie z lokatorem na licytacji komorniczej – wiele kancelarii publikuje listy sprzedawanych lokali wraz z ceną wywoławczą i określeniem lokalizacji czy istniejących obciążeń. Obowiązkiem komornika wystawiającego na sprzedaż mieszkanie w ramach licytacji jest dokonanie obwieszczenia na co najmniej dwa tygodnie przed terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Informacje o licytacjach zwykle znajdują się na tablicach ogłoszeń umieszczanych w sądzie i w urzędzie gminy. Komornik powinien dodatkowo ogłosić planowaną licytację mieszkań w dzienniku cieszącym się największą popularnością wśród mieszkańców danej miejscowości.
Niewykluczone też, że sprzedaż mieszkania z lokatorem będzie prowadzona indywidualnie przez właściciela na wolnym rynku lub z udziałem agencji nieruchomości. Na pytanie o to, czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem w świetle obowiązującego prawa, zwłaszcza przywołanej ustawy o ochronie praw lokatorów, należy odpowiedzieć twierdząco.
Sprawdź koniecznie: Najem instytucjonalny – na czym polega i kto może z niego skorzystać?
Na czym polega kupno mieszkania z lokatorem?
Kupno domu czy mieszkania z zameldowanym lokatorem to nie tylko wejście w rolę nowego właściciela, któremu przysługuje prawo własności do nieruchomości. Jednocześnie bowiem nowy właściciel, czyli Ty, wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego posiadacza mieszkania lub domu, w tym również i te wynikające z umowy najmu. W świetle prawa kupno nieruchomości z lokatorem nie powoduje, że musicie podpisywać dodatkowe dokumenty. Dla własnego bezpieczeństwa dopytaj jednak sprzedawcę, jak układała się współpraca z lokatorami i przejrzyj umowę najmu zawartą w związku z kupowanym mieszkaniem, aby mieć pełną świadomość tego, na co właściwie się decydujesz.
Jak wygląda umowa kupna mieszkania z lokatorem?
Chcesz wiedzieć, jak kupić mieszkanie z lokatorem? Wszystko zależy od tego, czy sprzedaje je osoba fizyczna, która chce zbyć własny lokal, czy też sprzedaż przeprowadzana jest na bazie licytacji komorniczej.
Przy sprzedaży mieszkania z lokatorem prywatnie, w umowie przedwstępnej i w akcie notarialnym musi zostać wskazane, że takie obciążenie prawne istnieje. Jeśli chodzi o zamieszkujących nieruchomość z tytułu jego najmu, nie ma potrzeby ich eksmitowania i wymeldowywania, jeśli nie chce tego kupujący. Być może mieszkanie jest kupowane przez niego w celach inwestycyjnych, dlatego obecność lokatora z oficjalnie zawartą umową najmu, który regularnie wywiązuje się ze wszystkich płatności jest pożądana.
Przy umowie dożywocia, gdy lokator korzysta z takiego prawa wpisanego do księgi wieczystej nieruchomości, koniecznie informacja o nim musi znaleźć swoje odzwierciedlenie w akcie notarialnym. Inaczej jako kupujący nie wiesz, jakie obowiązki są z nim związane. Nowy właściciel nie może eksmitować takiej osoby, ponieważ chroni ją prawo dożywocia. Jedynym rozwiązaniem jest samodzielne i dobrowolne wyprowadzenie się niej z zajmowanego lokalu lub zamiana dożywotniego zamieszkania na rentę dożywotnią, którą w takim przypadku musisz płacić z własnej kieszeni w umówionej kwocie.
W drugim przypadku, gdy dochodzi do licytacji mieszkania z lokatorem, sprzedaży dokonuje komornik. Najczęściej dzieje się tak, gdy osoba zamieszkująca lokal nie wywiązała się ze swoich zobowiązań. W związku z powstałym zadłużeniem wierzyciel zgłasza sprawę do sądu, ten wydaje nakaz zapłaty, a egzekucją długu na polecenie wierzyciela zajmuje się komornik. Wierzycielem może być przy tym bank udzielający kredytu hipotecznego – nazywany jest on wówczas wierzycielem hipotecznym. Środki uzyskane z licytacji mieszkania przez komornika są przeznaczane na spłatę zaległych należności oraz uregulowanie kosztów postępowania komorniczego.
Zanim rzeczywiście dojdzie do zlicytowania nieruchomości mieszkalnej, komornik ustala cenę mieszkania lub domu i ogłasza termin licytacji. Udział w niej, przypomnijmy, bierze każdy, kto wpłacił rękojmię i nie jest bezpośrednio związany z dłużnikiem lub komornikiem.
