Własny dom lub mieszkanie to marzenie wielu osób. To poważna inwestycja, ale jeśli się do niej odpowiednio przygotujesz, łatwiej będzie Ci ją zrealizować. W niektórych przypadkach koszt zakupu lub budowy możesz sfinansować jedynie kredytem wypłacanym w transzach. Umożliwia on inwestorowi kilkuletnią spłatę obniżonych rat kredytowych, w okresie kiedy np. ponosi wydatki na budowę nieruchomości, a kredytodawcy kontrolę nad postępem prac.
Co to jest transza kredytu?
Pojęcie transzy oznacza pewną, wydzieloną część z jakiejś całości. Ta definicja może mieć zastosowanie zarówno jako określenie transzy pieniędzy czy też transzy kredytowej.
Obydwa wyrażenia oznaczają, że przekazane kredytobiorcy przez instytucje środki, będą stanowiły część z puli przyznanego wcześniej kredytu hipotecznego. Sposób i termin ich przekazywania, zostanie ustalony już na etapie zawarcia umowy, dzięki czemu kredytobiorca będzie znał daty uruchomienia oraz wysokość poszczególnych transz.
Kiedy kredyt wypłacany jest w transzach?
Bank, przyjmując wniosek od przyszłego klienta, sam zdecyduje czy przyznać kredyt w transzach. Opinie, czy jest to korzystne rozwiązanie dla kredytobiorcy, czy też nie, są podzielone. Często jednak przyczyną negatywnych reakcji jest ludzka niewiedza. Aby tego uniknąć, istotne jest, abyś poznał mechanizm działania takiego kredytu, przed rozpoczęciem procedury bankowej.
Każda sprawa kredytowa jest rozpatrywana indywidualnie, ale istnieją pewne kryteria, które powodują, że kredytodawca właśnie w takiej sytuacji zaproponuje kredyt wypłacany w transzach. Będą do nich należały:
- budowa domu — w chwili ubiegania się o kredyt, nieruchomość fizycznie nie istnieje, stąd bank nie może udzielić jeszcze całego finansowania. Nakłada więc na inwestora obowiązek wybudowania domu w określonym czasie i finansuje poszczególne etapy realizacji inwestycji;
- zakup mieszkania w trakcie jego budowy — dotyczy to lokalu, który jeszcze nie powstał, albo jest w trakcie budowy. Tutaj sprzedającym jest deweloper, więc w jego interesie będzie pilnowanie terminowego przebiegu prac i uzyskiwania od banków kolejnych transz,
- kredyty, mające kilka celów np. kupno i wykończenie, czy też kupno i remont nieruchomości. W takich przypadkach kredytodawca może zdecydować, że zakup zostanie sfinansowany jednorazowo, natomiast środki przeznaczone na remont czy naprawę, będą przekazywane w transzach.
Sprawdź, ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2022 roku
Kredyt hipoteczny w transzach
Podane przykłady wskazują, że stan zaawansowania robót budowlanych na kredytowanej nieruchomości, decyduje o tym, czy kredyt hipoteczny jest wypłacany w transzach, czy też zostanie wypłacony w całości. Trudno jednak z góry przewidzieć w ilu transzach wypłacany jest kredyt hipoteczny. Podział środków zostanie tak zaplanowany, aby proces budowy, przebiegał zgodnie z przedłożonym przez Ciebie kosztorysem prac. Jednocześnie bank określi zasady, na podstawie których, będą uruchamiane poszczególne transze kredytu na dom. Praktyka wskazuje, że rozliczenie aktualnej transzy, uruchamia kolejną. Taki mechanizm finansowania umożliwia kredytodawcy kontrolę, wydatkowanych przez Ciebie pieniędzy.
Kredyt studencki w transzach
Innym produktem finansowym, gdzie zastosowano podział środków, jest kredyt studencki. We wspomnianym przykładzie transza pożyczki ma postać dziesięciu miesięcznych wpłat, przelewanych w roku akademickim na konto studenta.
Pożyczka jest przyznawana na okres maksymalnie 6 lat, a wysokość transzy może wynosić do 1 000 zł. W czasie pobierania środków odsetki pokrywa państwo, a dłużnik przejmuje spłatę po 2 latach od zakończenia studiów.
Jak wypłacany jest kredyt w transzach?
Wiesz, na czym polega jednorazowa wypłata należności, ale w jaki sposób będzie przebiegać wypłacanie kredytu w transzach? Kwestia ta zostanie uregulowana w załączonym do umowy, harmonogramie wypłaty transz kredytu hipotecznego. Znajdziesz w nim informacje na temat: dat, kwot oraz sposobu uruchomienia transzy kredytu.
Wyjątkiem będzie pierwsza transza kredytu, przelana na Twoje konto zaraz po podpisaniu umowy. Druga transza kredytu i następne, będą już obwarowane, spełnieniem przez Ciebie, wskazanych w harmonogramie warunków. Będziesz bowiem zobowiązany do rozliczenia każdej transzy kredytu. Kolejna będzie natomiast uruchomiona dopiero po pozytywnej weryfikacji Twojego rozliczenia.
Ostatnia transza kredytu hipotecznego jest obwarowana datami granicznymi. Bank określi w umowie, do kiedy musi ją uruchomić oraz wyznaczy termin, w którym będziesz się musiał z niej rozliczyć.
To może Cię zainteresować: Kupno mieszkania bez pośrednika krok po kroku – praktyczny poradnik
Ile czasu ma bank na wypłatę transzy kredytu?
Wszystkie kwestie dotyczące etapów finansowania będą zawarte w załączniku: harmonogram wypłaty transz, a rozliczenie aktualnej transzy, uruchomi przelew następnych środków. Zwróć jednak uwagę na maksymalny termin, w którym Twój wierzyciel będzie zobowiązany do wypłaty kolejnej części kredytu. Może on wynosić od 7 dni roboczych, w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, do nawet 21 dni, kiedy kupujesz nieruchomość od dewelopera.
Znajomość tej daty pozwoli Ci na zaplanowanie płatności za kolejne usługi lub zakupione materiały, dotyczące kredytowanej inwestycji. Oczywiście termin czy algorytm czynności dotyczący procesu rozliczenia, jest różny i zależy od schematu, obowiązującego w danej instytucji finansowej.
Czy można przesunąć transze kredytu?
Strony mają prawo do modyfikacji warunków kredytu. Dotyczy to również sposobu finansowania. Aby doszło do takiej zmiany, powinieneś najpierw powiadomić bank, jakiej rekonstrukcji się domagasz. Może to być np.: wniosek o przesunięcie wypłaty transzy albo rezygnacja z transzy kredytu hipotecznego.
Pamiętaj jednak, że Twoją propozycję musisz odpowiednio uzasadnić. W przypadku rezygnacji kluczowe będzie wskazanie powodów, z których dojdzie do niewykorzystania transzy kredytu hipotecznego. Fakt ten możesz uprawdopodobnić, podając np. sposób zakończenie budowy niższym kosztem, od kwoty ujętej w kosztorysie prac.
Gdy kredytodawca zaakceptuje Twoją argumentację, przygotuje aneks, w którym ujmie wprowadzone zmiany. Przygotuj się jednak na to, że zostaniesz obciążony kosztami sporządzenia takiego dokumentu.
Jak spłacany jest kredyt w transzach?
Skoro finansowanie odbiega od standardowego modelu, tzn. nie odbywa się w formie jednorazowej, spłata kredytu z transzami, także dokonuje się w sposób odmienny.
Dla każdego dłużnika oczywiste jest, że po zawarciu umowy dokonuje spłat kapitałowo-odsetkowych. W jaki jednak sposób masz spłacać kredyt w transzach? Odsetki i kapitał są przy takim zobowiązaniu rozliczane oddzielnie. Do czasu otrzymania ostatniej transzy, będziesz spłacał wyłącznie odsetki naliczone od kwoty przekazanego Ci kapitału. To rozwiązanie jest korzystne dla Ciebie, ponieważ w określonym czasie, potrzebnym do wybudowania domu, kwoty wpłacane do banku będą niższe, w stosunku do pełnej raty, która zostanie uruchomiona w chwili rozliczenia ostatniej transzy.
Jak rozliczane są transze kredytu?
Wiesz już, że rozliczenie aktualnej transzy kredytu, jest warunkiem uzyskania kolejnej. W trakcie rozliczenia musisz wykazać, że środki z kredytu zostały wykorzystane zgodnie z przeznaczeniem, czyli na pokrycie kosztów budowy nieruchomości. Dla banku istotne będzie, czy przedstawiony przez Ciebie stan inwestycji, jest zgodny z zakresem prac budowlanych mieszczących się w harmonogramie. Sposób, w jaki powinieneś to udokumentować, będzie wynikał z treści zawartej umowy kredytowej.
Najczęściej inwestorzy rozliczenie transzy dokumentują zdjęciami fotograficznymi aktualnego stanu budynku, dziennikiem budowy, potwierdzającymi aktualny etap procesu budowy, czy też fakturami, poświadczającymi zakup materiałów budowlanych lub wykonanie usług. Część instytucji weryfikację zlecają biegłemu rzeczoznawcy, który osobiście przeprowadzi kontrolę budowy i na tej podstawie przygotuje stosowną opinię.
Kiedy bank może odmówić wypłaty transzy kredytu?
Co ciekawe bank może odmówić wypłaty transzy kredytu, jednak nie może to być odmowa uznaniowa. Kiedy powstanie problem z wypłatą transzy kredytu, zajrzyj do umowy kredytowej. Tam znajdziesz okoliczności, kiedy kolejna transza kredytu nie zostanie uruchomiona.
Najczęstszą przyczyną będzie brak lub niepełne rozliczenie środków z ostatniej transzy, czy też ich wykorzystanie niezgodnie z przeznaczeniem. Może to spowodować np. negatywna opinia biegłego.
Powodem odmowy jest też informacja o pogorszenie stanu finansowego kredytobiorcy. Bank może ją uzyskać np. z informacja komornika o wszczęciu egzekucji i zajęciu środków na Twoim koncie bankowym.
Kiedy zapoznasz się ze stanowiskiem kredytodawcy, co jest przyczyną odmowy, masz do wyboru dwie możliwości. Wykonać niezrealizowane uchybienia lub też nie zgodzić się z przedstawioną argumentacją i złożyć reklamację wraz z wnioskiem o uruchomienie transzy. Jeśli nie dojdziesz do porozumienia z bankiem, masz prawo wystąpić z pozwem na drogę sądową.
Kredyt wypłacany w transzach a karencja w spłacie
Karencja to określenie oznaczające zwłokę. W przypadku kredytu instytucja karencji będzie oznaczać zawieszenie płatności części kapitałowej raty, przy jednoczesnej spłacie części odsetkowej. Taka forma będzie oczywiście zgodna z harmonogramem spłaty kredytu.
W przypadku kredytu z transzami bank jest zobligowany do zastosowanie takiej karencji, ponieważ kredytobiorca nie otrzymuje od razu całości kapitału. Z tego powodu nie musisz zastanawiać się, czy kredytodawca udzieli Ci takiego odroczenia. Karencja ma miejsce pomiędzy otrzymaniem pierwszej a rozliczeniem ostatniej transzy kredytu i może wynosić nawet 36 miesięcy. Niższa rata przez ten okres może stanowić dodatkowy argument, powodujący, iż wybierzesz taką formę zobowiązania od standardowej oferty kredytu mieszkaniowego.
Sprawdź także:
Czym jest program Mieszkanie za remont i czy warto z niego skorzystać?
Mieszkanie bez wkładu własnego a Nowy Polski Ład – co warto wiedzieć?
