Chcąc sprzedaż nieruchomość, należy złożyć zeznanie podatkowe w US. Przeważnie wiąże się to również z zapłatą podatku. Regulacje związane z wyliczeniem kwoty podatku od sprzedaży mieszkania i terminu jego zapłaty, zawarte są w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku.
Kiedy należy uiścić podatek od sprzedaży nieruchomości w 2023? Odpowiedź w dalszej części tekstu. Dowiedz się również, jak kształtuje się sprzedaż mieszkania z kredytem.
Co to jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
Opodatkowanie przy sprzedaży mieszkania, nawet z kredytem hipotecznym, odnosi się do kwoty, którą trzeba przekazać organom podatkowym w związku z zbyciem posiadanej nieruchomości. Ważne jest tu zaznaczenie, że podatek ten jest obliczany jedynie na podstawie uzyskanego zysku ze sprzedaży mieszkania, a nie na podstawie samej wartości nieruchomości.
Jeśli jednak ktoś zdecyduje się sprzedać mieszkanie po cenie, która znacznie odbiega od cen obowiązujących na rynku, musi być świadomy, że Urząd Skarbowy może zdecydować o ustaleniu wyższego przychodu z tej transakcji.
Jeżeli osoba, która sprzedaje nieruchomość, nie zainwestuje uzyskanych środków w zakup innego mieszkania do celów mieszkaniowych, będzie zobowiązana do rozliczenia się z fiskusem przy użyciu formularza PIT-39.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości odprowadzany jest do Urzędu Skarbowego, najpóźniej do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym dokonano transakcji.
Kliknij i sprawdź: Podatek katastralny w Polsce? Czym jest podatek katastralny i co musisz o nim wiedzieć?
Podatek od sprzedaży mieszkania a aktualne prawo podatkowe
W 2019 roku wprowadzone zostały pewne zmiany dotyczące podatku od sprzedaży mieszkania. Od tej pory kosztem uzyskania przychodów u spadkobiercy przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, są dodatkowo koszty nabycia lub wytworzenia tej nieruchomości, które zostały wcześniej poniesione przez spadkodawcę. Wliczają się do nich również długi i ciężary spadkowe.
Ponadto, dzięki zmianom możliwe stało się rozliczenie sprzedaży mieszkania po upływie 5 lat od momentu jego nabycia do majątku wspólnego. Dzięki temu rozwodnicy i wdowcy mogą uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania.
Kiedy należy opłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?
Czy zawsze od sprzedaży mieszkania płaci się podatek? Okazuje się, że nie! Zgodnie z obowiązującą Ustawą, osoba musi uiścić podatek w przypadku:
- zbycia nieruchomości (nawet części lub udziałów w niej),
- sprzedaży spółdzielczego lokalu mieszkalnego lub użytkowego, a także prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej,
- zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Kluczowy jest czas, w którym następuje sprzedaż. Jeżeli zbycie nieruchomości lub praw do niej ma miejsce przed upływem 5 lat od daty nabycia, wtedy obowiązek zapłacenia podatku istnieje. W sytuacji, gdy minie 5 lat, nie trzeba płacić tego podatku.
Jednak nie zawsze trzeba czekać aż 5 lat. Jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży nieruchomości bez płacenia podatku, istnieje jeszcze inna możliwość – skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.
Przysługuje ona każdemu, kto w ciągu 3 lat od sprzedaży nieruchomości przeznaczy cały uzyskany z tej transakcji dochód na cel związany z nowym mieszkaniem.
Warto sprawdzić: Gdzie najłatwiej dostać kredyt? Sprawdź, jaki bank wybrać!
Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?
Jak ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości? Wystarczy, że poczekasz 5 lat od momentu jej nabycia. Nie musisz zatem nic robić, tylko czekać.
Kiedy 5 lat minie możesz z nią zrobić, co zechcesz i nie będzie się to wiązać z żadnymi, dodatkowymi opłatami. Nie zawsze jest to jednak możliwe. Co jeśli musisz sprzedać mieszkanie wcześniej. Czy możesz liczyć na zwolnienie z podatku od sprzedaży nieruchomości? Tak, o ile skorzystasz ze wspomnianej już ulgi mieszkaniowej.
Podatek od sprzedaży nieruchomości a ulga mieszkaniowa
Kiedy sprzedajesz swoją prywatną nieruchomość, nie zawsze musisz płacić podatek dochodowy. Istnieje możliwość jego uniknięcia w przypadku, gdy uzyskane dochody ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele związane z własnym mieszkaniem.
Sytuację tę reguluje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawodawca wylicza różne rodzaje wydatków, które można zaliczyć do kosztów związanych z własnymi celami mieszkaniowymi. Obejmuje to:
- Zakup budynku mieszkalnego.
- Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
- Zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego.
- Prace budowlane, adaptacyjne lub remontowe dotyczące własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
Spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym również kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, które zostały zaciągnięte przed uzyskaniem dochodu z odpłatnej sprzedaży nieruchomości, i były przeznaczone na cele związane z mieszkaniem.
Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule: Ulga mieszkaniowa - czym jest ulga mieszkaniowa i jak z niej skorzystać?
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości? Kalkulator
Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% i jest obliczany na podstawie osiągniętego dochodu. Innymi słowy, konieczność zapłacenia tego podatku występuje tylko w przypadku, gdy cena, za jaką sprzedajesz nieruchomość, przewyższa koszty, jakie poniosłeś na jej zakup.
Aby obliczyć dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości, musisz uwzględnić kilka elementów. Przychód jest to kwota, jaką otrzymujesz ze sprzedaży, pomniejszona o ewentualne koszty związane z transakcją, takie jak prowizje pośredników czy opłaty notarialne.
Należy jednak pamiętać, że jeśli umowna cena sprzedaży znacząco różni się od cen rynkowych bez uzasadnienia, US ma prawo ustalić przychód, biorąc pod uwagę realne ceny rynkowe, co może skutkować wyższym podatkiem. Dlatego warto jasno określić w umowie sprzedaży sposób ustalenia ceny nieruchomości oraz powody ewentualnego jej obniżenia.
Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane wydatki, które poniosłeś na zakup lub budowę nieruchomości. Oznacza to, że możesz odliczyć pewne koszty z kwoty przychodu, co wpłynie na obliczenie ostatecznego opodatkowanego dochodu ze sprzedaży.
Jeśli chcesz obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości, skorzystaj z poniższego wzoru:
- Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu) + suma odpisów amortyzacyjnych
Przykładowo, jeśli kupiłeś mieszkanie w 2018 roku za 300 tys. zł i sprzedałeś je za 400 tys. zł 3 lata później, oznacza to, że przychód wynosi 400 tys. zł, koszt uzyskania przychodu – 300 tys. zł, a dochód 100 tys. zł.
Jeśli więc kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, zostanie przeznaczona na zakup innej, nie obejmuje Cię podatek od sprzedaży mieszkania własnościowego.
Jeżeli jednak przeznaczysz 350 tys. na zakup innej nieruchomości, a 50 tys. zł wydatkujesz na inny cel, wówczas dochód wolny od podatku wyniesie 87,5 tys. zł.
(100.000 × 350.000) / 400.000 = 87.500 zł
Kwota do opodatkowania wyniesie więc 12,5 tys. zł.
100.000 – 87.500 = 12.500 zł
Z obliczeń wynika więc, że zapłacisz 2,375 zł podatku.
12.500 x 19% = 2.375 zł
Jeśli chcesz obliczyć, ile wyniesie Cię podatek od sprzedaży nieruchomości, wykorzystaj specjalny kalkulator, w którym wystarczy uzupełnić poniżej wymienione pola:
- rok nabycia i sprzedaży nieruchomości,
- uzyskany przychód,
- koszty uzyskania przychodu,
- sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych,
- kwotę przychodu, jaką przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe.
Dzięki temu uzyskasz szacunkową kwotę podatku do zapłacenia.
Sprawdź także: Progi podatkowe: dowiedz się, jak wygląda skala podatkowa w Polsce.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, jest wymagane, abyś poinformował US o transakcji i przeprowadził rozliczenie podatkowe.
W tym przypadku, istnieje także możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Aby to zrobić, musisz wypełnić formularz PIT-39, który jest przeznaczony do tego celu. Musisz go złożyć do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości. Jaki podatek od sprzedaży nieruchomości zapłacisz przed upływem 5 lat?
Kupując mieszkanie za 400 tys. zł i sprzedając je przed upływem 5 lat za 500 tys. zł, generujesz dochód 100 tys. zł. Jeśli wydasz 400 tys. zł na inną nieruchomość, a 100 tys. przeznaczysz na inne cele, będziesz musiał zapłacisz podatek. W takiej sytuacji wyniesie Cię on:
(100.000 x 400.000) / 500.000 = 80 tys. zł
A więc 100 tys. zł – 80 tys. zł. wynosi 20 tys. zł.
20 tys. zł x 19% = 3,8 tys. zł – tyle podatku zapłacisz.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat?
Nie zapłacisz podatku od sprzedaży mieszkania po upływie 5 lat. Nie musisz więc wiedzieć, w jaki sposób go obliczyć. Środki możesz wydatkować na cokolwiek chcesz.
Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat? Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Z opłacenia podatku ze sprzedaży nieruchomości zwolnione są osoby, które przeznaczyły pozyskane środki na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od dnia sprzedaży nieruchomości. Aby skorzystać z takiej możliwości, musisz dokładnie udokumentować ten proces i zgłosić go w deklaracji rozliczeniowej.
Pamiętaj jednak, że masz możliwość skorzystania z ulgi podatkowej tylko wtedy, gdy nieruchomość stanowi część Twojego indywidualnego majątku.
W sytuacji, gdy nieruchomość jest związana z prowadzoną przez Ciebie działalnością gospodarczą i została uwzględniona w ewidencji środków trwałych podlegających amortyzacji, to w przypadku jej sprzedaży będziesz zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego – nawet jeśli minie 5 lat od dnia zakupu.
Jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Aby uregulować podatek, konieczne jest złożenie formularza PIT-39 (sprzedaż nieruchomości). Następnie musisz go przekazać do odpowiedniego US, który jest właściwy z uwagi na Twoje miejsce zamieszkania.
Termin na złożenie tego zeznania to –15 lutego do 30 kwietnia w roku następującym po roku podatkowym, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się na rozliczenie podatku wcześniej, przed datą określoną w przepisach, uznaje się, że złożyłeś zeznanie 15 lutego.
Podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku
Podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku obowiązuje, gdy chcesz sprzedaż nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia przed spadkodawcę.
A więc podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku po rodzicach nie musi Cię interesować. Jeśli byli oni właścicielami nieruchomości odpowiednio długo, możesz sprzedasz mieszkanie lub dom, bez konieczności odprowadzenia podatku.
Podatek od sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku, które zostało zakupione przed upływem 5 lat od przekazania spadku, zapłacisz w wysokości 19% od uzyskanego przychodu. Aby go uniknąć, rozwiązaniem jest jednak wydanie całej sumy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
Sprawdź: Podatek od spadku. Grupy podatkowe i opodatkowanie darowizny
Podatek od sprzedaży nieruchomości z darowizny
Kluczowym aspektem przy sprzedaży mieszkania, które otrzymaliśmy w formie darowizny, jest określenie terminu tej transakcji. Choć zwolnienie z podatku dotyczące nabycia nieruchomości przez darowiznę nie eliminuje konieczności zapłacenia podatku przy sprzedaży tego samego mieszkania w ramach darowizny.
Dlatego też, jeśli zdecydujesz się na zbycie obdarowanego mieszkania w ciągu pierwszych 5 lat od momentu jego nabycia poprzez darowiznę, będziesz zobligowany do uiszczenia podatku wobec US. Podatek od sprzedaży mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat wynosi 19% zysku z transakcji.
Dodatkowo, istotne jest zrozumienie, że okres 5 lat odnosi się do okresu podatkowego, a nie kalendarzowego. Wliczamy ten okres od początku roku kolejnego po roku, w którym otrzymałeś mieszkanie w darowiźnie.
W sytuacji, gdy obdarowana nieruchomość była zwolniona z podatku od spadków i darowizn, opodatkowaniu podlegać będzie niemal cała kwota uzyskana z transakcji sprzedaży nieruchomości. Aby uniknąć tego podatku, możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.
To może Cię zainteresować: Darowizna mieszkania - podatek, opłaty notarialne, koszty, taksa, przepisanie mieszkania
