Kredyt deweloperski – definicja
Budowa nieruchomości wymaga dużych nakładów finansowych, dlatego firmy zajmujące się profesjonalnie takimi inwestycjami często zmuszone są posiłkować się kredytem. Podobnie więc jak osoby fizyczne na budowę domu mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny, deweloperom banki proponują kredyt deweloperski – co to jest?
Pod pojęciem kredytu deweloperskiego należy rozumieć specjalny kredyt celowy dla deweloperów, a więc podmiotów gospodarczych zajmujących się budową nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych z przeznaczeniem na ich sprzedaż lub wynajem. Kredyt taki jest udzielany przez banki na konkretną inwestycję np. budowę osiedla mieszkaniowego i ma on za zadanie pokryć koszty jej realizacji.
Kredyt deweloperski - na czym polega?
Kredyt deweloperski działa podobnie jak każda inna pożyczka na inwestycje. W tym przypadku inwestycją jest najczęściej budowa lub rozbudowa osiedli mieszkaniowych.
Bank przyznaje deweloperowi określoną pulę środków na realizację konkretnego projektu na podstawie dostarczonego biznesplanu. Kwota kredytu zależy od planowanych kosztów inwestycji oraz posiadanego przez dewelopera wkładu własnego.
A jak działa kredyt deweloperski w praktyce? Bank wypłaca deweloperowi środki z tytułu kredytu transzami, wraz z postępem kolejnych etapów inwestycji. Okres kredytowania zazwyczaj wynosi maksymalnie 5 lat, a karencja w spłacie kapitału wynosi około 2 lata. W okresie realizacji inwestycji deweloper najczęściej więc spłaca jedynie odsetki, a dopiero gdy rusza sprzedaż mieszkań, zaczyna regulować pełne raty kapitałowo-odsetkowe.
Sprawdź koniecznie: Kredyt inwestycyjny dla firm – jak uzyskać kredyt na inwestycję i kto może się starać?
Kredyt deweloperski - na co można przeznaczyć kredyt deweloperski?
Zasady kredytu deweloperskiego są jasne – ponieważ jest to kredyt celowy, można go przeznaczyć wyłącznie na cel określony w umowie kredytowej. Kredyt inwestycyjny deweloperski jest zazwyczaj udzielany na budowę lub rozbudowę:
- osiedli składających się z domów jednorodzinnych, segmentów, bliźniaków itp.,
- budynków wielorodzinnych i bloków mieszkalnych,
- apartamentowców,
- budynków składających się z lokali mieszkalnych i użytkowych.
Kwota kredytu może być przeznaczona nie tylko na prace budowlane i wykończeniowe, ale także na nabycie działki, przygotowanie projektu budowlanego, zakup materiałów budowlanych, a nawet na reklamę.
Warto sprawdzić: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - sprawdź, jak otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego!
Kredyt deweloperski - kto może o niego wnioskować?
Jak sama nazwa wskazuje, o kredyt dla dewelopera mogą ubiegać się wyłącznie podmioty gospodarcze zajmujące się działalnością deweloperską, które potrzebują środków na inwestycje budowlane.
Najczęściej finansowanie zewnętrzne na ten cel potrzebne jest przedsiębiorstwom, które dopiero rozpoczynają działalność w tej branży. Ze względu na to, że banki mają problem z oceną kondycji finansowej i wiarygodności takich podmiotów, kredyt deweloperski dla nowych firm jest trudniej dostępny. W takich przypadkach wskazane jest utworzenie spółki celowej pod konkretny projekt inwestycyjny, którym banki chętniej udzielają kredytu już od pierwszego dnia działalności, ponieważ mogą się bardziej zaangażować kapitałowo i tym samym mieć większą kontrolę nad realizacją inwestycji. W przypadku firm działających dłużej na rynku częstym wymaganiem jest prowadzenie biznesu od minimum 12 miesięcy.
Dowiedz się więcej: Jak negocjować kredyt hipoteczny z bankiem? Co warto negocjować przy kredycie hipotecznym?
Kredyt deweloperski - jakie warunki musi spełnić klient?
Chcąc otrzymać kredyt deweloperski, należy spełnić określone warunki. Na finansowanie mogą liczyć przede wszystkim deweloperzy, którzy mają zdolność kredytową oraz przedstawią biznesplan przewidujący odpowiednią rentowność projektu inwestycyjnego. Banki wymagają także posiadania wkładu własnego w wysokości minimum 20% wartości inwestycji oraz nierzadko także prowadzenia rachunku powierniczego w tej samej instytucji, która udziela finansowania.
Warto wiedzieć, że ustawa deweloperska (czyli ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) nakłada na deweloperów obowiązek prowadzenia w banku specjalnego rachunku powierniczego. Trafiają na niego środki wpłacane przez klientów kupujących mieszkania. Taki rachunek może być zamknięty lub otwarty. W przypadku otwartego zdeponowane przez klientów środki są wypłacane deweloperowi w transzach wraz z postępem prac. Z kolei z zamkniętego trafiają one do firmy deweloperskiej dopiero po zawarciu umów sprzedaży mieszkań, a więc w praktyce po zakończeniu inwestycji.
Kredyt deweloperski - wymagane dokumenty
Przy ubieganiu się o kredyt deweloperski konieczne jest złożenie wniosku o finansowanie, a także dostarczenie wielu dokumentów. Banki zazwyczaj wymagają, by deweloper przedstawił:
- dokumenty rejestrowe i finansowe firmy,
- biznesplan inwestycji,
- pozwolenie na budowę,
- projekt budowlany itp.
To może Cię zainteresować: Drugi kredyt hipoteczny - czy to możliwe? Gdzie złożyć wniosek o drugi kredyt hipoteczny?
Kredyt deweloperski a biznesplan - o czym należy pamiętać?
Najważniejszym dokumentem przy ubieganiu się o kredyt deweloperski jest biznesplan inwestycji. Powinien się w nim znaleźć szczegółowy opis firmy oraz samej inwestycji, a więc co planuje się wybudować, gdzie i dla jakiej grupy klientów. Ważny jest opis samego projektu budowlanego, ale także dodatkowe informacje m.in. jak będzie przebiegał harmonogram prac, jakie konkretnie koszty będą z nimi związane, w jaki sposób będą pozyskiwani klienci itp.
Istotnym elementem biznesplanu są dane finansowe czyli np.: bilans, rachunek zysków i strat bazujący na prognozowanych kosztach i zyskach ze sprzedaży mieszkań, rachunek przepływów pieniężnych, czy wreszcie oczekiwany wskaźnik rentowności (BEP).
Jak uzyskać kredyt deweloperski - krok po kroku
Przed ubieganiem się o kredyt deweloperski warto najpierw zrobić analizę rynku i przygotować solidny biznesplan, aby oszacować jak najlepiej szanse na powodzenie inwestycji.
Kolejnym krokiem powinno być określenie wszystkich możliwych źródeł finansowania, w tym również wielkości wkładu własnego. Im będzie on wyższy, tym większe będą szanse na uzyskanie finansowania.
Dopiero znając konkretne dane, można zacząć szukać korzystnej oferty kredytu deweloperskiego. Warto tutaj zwrócić uwagę przede wszystkim na koszty finansowania oraz ogólne warunki kredytu np. okres trwania umowy, okres karencji w spłacie kapitału itp. Po wybraniu korzystnej oferty należy złożyć wniosek kredytowy oraz dostarczyć wszystkie dokumenty wymagane przez daną instytucję. Na jego rozpatrzenie trzeba czekać zazwyczaj od 14 dni do nawet 2 miesięcy.
Kredyt deweloperski - ile kosztuje?
Na koszt kredytu deweloperskiego składa się oprocentowanie i prowizja. Wysokość oprocentowania zależy od marży banku oraz wskaźnika WIBOR(R). Przy porównaniu ofert pod względem kosztów kredytowania pomocny będzie kalkulator kredytu deweloperskiego, dzięki któremu można wyliczyć całkowity koszt zaciągnięcia zobowiązania. Szukając korzystnego rozwiązania, warto także sprawdzić ranking banków oferujących kredyt deweloperski, jaki jest tworzony m.in. przez Polski Związek Firm Deweloperskich.
Kredyt deweloperski w ofercie banków w Polsce
Aktualnie kredyt deweloperski oferują m.in.:
- Idea Bank – kredyt deweloperski do 75% wartości inwestycji i na okres do 5 lat,
- NeoBank – kredyt do 100% wartości inwestycji z okresem kredytowania do 60 miesięcy,
- mBank Hipoteczny – kredyt deweloperski dostępny jest tylko dla spółek celowych,
- Warszawski Bank Spółdzielczy – finansowanie do 80% wartości inwestycji, okres kredytowania do 5 lat,
- Pekao SA – warunki kredytu ustalane są indywidualnie, ale okres kredytowania może wynieść maksymalnie 3 lata.
O finansowanie warto też zapytać w innych instytucjach, ponieważ kredyty inwestycyjne oferują także banki PKO BP, Getin Bank, Alior Bank, ING Bank Śląski, Santander Bank, czy Bank Millennium. Wiele z nich zajmuje się też obsługą deweloperów.
Kredyt deweloperski - czy warto z niego korzystać?
Z kredytu deweloperskiego korzysta nawet 90% deweloperów, ponieważ jest to najłatwiej dostępne źródło zewnętrznego finansowania. Mało którą firmę stać na pokrycie kosztów tak dużych inwestycji budowlanych ze środków własnych. Banki dzisiaj chętnie udzielają finansowania deweloperom, ponieważ na rynku mieszkaniowym panuje wciąż dobra koniunktura. Wysoki popyt na nowe mieszkania sprawia, że deweloperzy mogą liczyć na szybki i wysoki zwrot z inwestycji. Bankom opłaca się więc finansować takie przedsięwzięcia. Przed złożeniem wniosku o kredyt deweloperski warto zajrzeć na forum, gdzie opiniami na temat korzystania z takich produktów dzielą się przedstawiciele deweloperów. Warto również śledzić rynek, aby zaciągnąć zobowiązanie w warunkach sprzyjających powodzeniu inwestycji.
