Każdy, kto planuje w najbliższej przyszłości zakupić mieszkanie, powinien dowiedzieć się, jakie są najważniejsze obowiązujące przepisy w tym zakresie. Jeden z najważniejszych terminów, który warto znać, to spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu. Na rynku można znaleźć mnóstwo ogłoszeń, w których jest właśnie mowa o tym, iż sprzedawany lokal jest oparty na tym ograniczonym prawie rzeczowym. Zapraszamy do lektury dokładnego poradnika na temat spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu.
Spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu - aktualne regulacje prawne, o których należy pamiętać
Podstawowa informacja, którą należy wiedzieć na temat spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu, polega na tym, że począwszy od 31 lipca 2007 nie ma możliwości, aby ustalić takie prawo rzeczowe. Oczywiście, nie zmienia to stanu faktycznego - wszystkie spółdzielcze prawa własnościowe do lokali, które ustanowiły spółdzielnie mieszkaniowe przed tą datą, w dalszym ciągu mają moc obowiązującą.
Dodatkowo, na podstawie umowy można przenieść spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu na inną osobę. Umowa o przekazaniu spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu na rzecz innej osoby powinna mieć formę aktu notarialnego.
Prawo własności nieruchomości a spółdzielcze prawo własności
Gdy mówimy o prawie własności nieruchomości, w większości przypadków chodzi o własność odrębną. Jest ona bardzo dokładnie opisana w artykule 140 Kodeksu cywilnego. Przywołany akt prawny wskazuje, że właścicielowi przysługuje prawo do korzystania z rzeczy zgodnie z przeznaczeniem swojego prawa - może pobierać pożytki oraz dochody z innych rzeczy. W takich samych granicach ma również prawo do rozporządzania należącą do niego rzeczą.
Gdy posiadamy prawo własności, jesteśmy uprawnieni nie tylko do posiadania czy dowolnego korzystania z nieruchomości, ale również do czerpania z tego tytułu korzyści materialnych. Osoba dysponująca spółdzielczym prawem może mieszkanie dzierżawić, wynajmować oraz obciążać je innym prawem rzeczowym. Jedyne ograniczenie, jakie obowiązuje w tym względzie, to przepisy obowiązującego prawa. Dysponowanie mieszkaniem w ramach prawa własności jest wyjątkowo proste. Decyzje możemy podejmować w sposób całkowicie świadomy i niezależny. Spółdzielnia nie ma prawa, aby wywierać na nas presję, ponieważ nie leży to w jej kompetencjach.
Sprawdź jak wygląda umowa użyczenia lokalu na czas nieokreślony.
Zyskując prawo własności do lokalu, oprócz wyznaczonego lokalu uzyskujemy też udział w różnych częściach wspólnych. Chodzi tutaj w szczególności o klatki schodowe, elewacje, windy. Jesteśmy wówczas współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym zlokalizowana jest dana nieruchomość.
Spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu działa na nieco innych zasadach. Jest ono umocowane w prawie spółdzielczym oraz zalicza się je do katalogu ograniczonych praw rzeczowych. W przypadku lokalu uzyskanego w ramach spółdzielczego prawa własnościowego właścicielem budynku oraz gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa.
Takie rozwiązanie może powodować w niektórych przypadkach rozmaite trudności w sytuacji, gdy nowy właściciel mieszkania będzie chciał dokonać pewnych modyfikacji w zakupionym przez siebie mieszkaniu. Prawo wskazuje jednak, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe może być przez nas dysponowane w prawie takim samym stopniu jak mieszkanie na prawie własnościowym. Spółdzielnia nie powinna mieć jakichkolwiek zastrzeżeń do przeprowadzanych remontów, wynajmu, podnajmu czy dzierżawy mieszkania. Mieszkanie spółdzielcze własnościowe można także dziedziczyć oraz przekazywać w formie darowizny.
Co koniecznie trzeba wiedzieć o spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu?
Na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu składają się dwa podstawowe elementy:
-
prawo do korzystania z konkretnego lokalu,
-
prawo do rozporządzania przyznanym prawem.
Pierwszy punkt nie budzi z reguły żadnych wątpliwości. Pojęcie “korzystania” czy “rozporządzania” lokalem można rozumieć nie tylko jako jego zamieszkiwanie, ale również wynajęcie czy przeznaczenie do bezpłatnego korzystania z przeznaczeniem lokalu. Aby zrealizować taki pomysł, nie trzeba w ogóle uzyskać zgody ze spółdzielni mieszkaniowej. Taka zgoda od spółdzielni jest wymagana tylko w przypadku, gdy chcielibyśmy zmienić charakter przeznaczenia lokalu, np. na lokal handlowy.
Spółdzielcze własnościowe prawo podlega dziedziczeniu. Oznacza to, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe możemy otrzymać w spadku po swojej mamie lub babci. Koniecznie sprawdź czym jest podatek od spadku i jak go uniknąć. Dodatkowo, mieszkanie własnościowe spółdzielcze można również przekazać komuś w ramach darowizny.
Lokal, którym zarządzamy w ramach spółdzielczego prawa własności, możemy dowolnie remontować oraz przerabiać. Nikt nie powinien kontrolować tego, co i jak jest remontowane w takim mieszkaniu. Spółdzielcze prawo własnościowe można obciążyć hipoteką a także podlega ono egzekucji.
Należy wspomnieć, że na pisemne żądanie osoby uprawnionej po dokonaniu określonych czynności, spółdzielnia mieszkaniowa jest zobowiązana do zawarcia z uprawnioną osobą umowy odnośnie przeniesienia prawa własności do lokalu. Gdy umowa zostanie zrealizowana, osoba, która do tej pory posiadała spółdzielcze prawo do lokalu, będzie jej właścicielem.
Mieszkania spółdzielcze - aktualne statystyki
Badania przeprowadzone przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) wskazują, że w Polsce są obecnie dwa miliony mieszkań spółdzielczych własnościowych. GUS wskazuje też, że liczba mieszkań spółdzielczych własnościowych z roku na rok spada. W latach 2013-2016 liczba tego typu lokali zmalała o przeszło siedem procent. Taki spadek ma swoją przyczynę - uwarunkowany jest on przede wszystkim systematycznym przekształcaniem mieszkań spółdzielczych we własnościowe oraz znikomą liczbą nowych mieszkań spółdzielczych trafiających na rynek. Ten proces mocno został przyspieszony także z powodu uchwalonej przez Sejm ustawy o przekształcaniu użytkowania wieczystego we własność.
W pierwszej połowie 2019 roku do użytku zostało oddanych tylko 750 mieszkań spółdzielczych. W tym samym czasie wystawiono tylko 867 pozwoleń na budowę bądź zgłoszono projekt budowlanych. Co powoduje, że mieszkań spółdzielczych jest znacznie mniej niż jeszcze 10 lat temu? Czy zakup takiego mieszkania będzie dobrą decyzją?
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - czy warto je kupić?
Mieszkania pochodzące z rynku wtórnego są sprzedawane w wyjątkowo wysokich cenach. Ceny tego rodzaju mieszkań drożeją w sposób nieustanny począwszy od 2017 roku we wszystkich największych polskich miastach. Wysokie ceny mieszkań są spowodowane przede wszystkim spowodowane bardzo korzystną lokalizacją w centrach miast oraz dobrą komunikacją miejską.
Proces sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego nie różni się dużo od sposobu sprzedaży zwykłego lokalu własnościowego. Jedyna różnica polega przede wszystkim na braku założonej księgi wieczystej przy mieszkaniu spółdzielczym. Ta kwestia może okazać się sporym utrudnieniem w przypadku, gdy chcielibyśmy w przyszłości ubiegać się o kredyt mieszkaniowy w banku.
Do wad mieszkań spółdzielczych zalicza się także wyższe opłaty niż w przypadku zwykłych mieszkań własnościowych (nie zawsze jest to obowiązującą regułą). Wyższe opłaty mogą wynikać ze sposobu zarządzania daną spółdzielnią mieszkaniową. Wysokie opłaty obowiązują tam, gdzie w spółdzielni zatrudnionych jest zbyt wiele osób. Sporo spółdzielni w dalszym ciągu ma mocno zbiurokratyzowany system funkcjonowania, czego owocem jest przerost zatrudnienia - mamy tam prezesów, ich zastępców, księgowych, pracowników biurowych oraz pracowników technicznych. Wynagrodzenie dla wszystkich tych osób pochodzi od opłat, które ponoszą lokatorzy.
Mieszkanie spółdzielcze a księga wieczysta
Jeżeli dysponujemy odrębnym prawem własności, jesteśmy zobowiązani do założenia dla niej księgi wieczystej. Trochę inne zasady obowiązują w przypadku prawa spółdzielczego własnościowego. Właściciel takiego mieszkania do momentu jego sprzedaży nie musi zakładać księgi wieczystej. Po dokonaniu transakcji mieszkanie musi już posiadać księgę wieczystą, a od tej reguły nie ma żadnych wyjątków.
Sporo ofert dostępnych na rynku wtórnym posiada już z tego powodu księgi wieczyste. Jeśli księgi wieczystej nie ma, wówczas notariusz zażąda okazania dokumentów, które powinna przygotować spółdzielnia mieszkaniowa. Sprzedaż takiego mieszkania wymaga stworzenia potwierdzonej notarialnie umowy sprzedaży, dlatego w tym względzie procedury również nie różnią się od tych, które mają zastosowanie przy sprzedawaniu mieszkań z klasyczną własnością.
Co warto koniecznie zweryfikować przed zakupem spółdzielczego mieszkania? Najważniejsze porady i wskazówki
Jeśli zastanawiamy się nad zakupem spółdzielczego mieszkania, w pierwszej kolejności powinniśmy zweryfikować kilka niezwykle ważnych kwestii. Mając je na uwadze, z pewnością przeprowadzenie transakcji przebiegnie w sposób bezproblemowy, a my będziemy cieszyć się z nowego mieszkania. Najważniejsze przed podjęciem decyzji jest zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji. Chodzi tutaj w szczególności o:
-
Zaświadczenie uzyskane od spółdzielni. To zdecydowanie jeden z najważniejszych dokumentów, o którym nie wolno zapomnieć. Zaświadczenie od spółdzielni jest dokumentem potwierdzającym, że zbywca posiada spółdzielcze prawo własności do danego lokalu. W omawianym dokumencie znajdują się też informacje o tym, jaki wkład budowlany wniósł lokator do danego lokalu oraz czy do tej pory opłacił wszystkie swoje należności wobec spółdzielni w odpowiednim czasie. Zaświadczenie musi także zawierać informację na temat tego, czy dla lokalu spółdzielczego utworzono księgę wieczystą lub czy istnieją jakiekolwiek przeciwwskazania ku jej utworzeniu. Zaświadczenie ze spółdzielni na ten temat jest zazwyczaj wystawiane z określoną datą ważności, która najczęściej wynosi około 30 dni.
-
Dokument, który potwierdzi prawo własności osoby do zbycia danego lokalu. Nieruchomości spółdzielcze nie muszą mieć założonej księgi wieczystej. Nie jest to niezbędne do tego, aby móc z danej nieruchomości korzystać w sposób w pełni dowolny. Mimo tego, zbywca jest zobowiązany, aby w wiarygodny sposób udowodnić, że posiada prawo do lokalu, który chce sprzedać. Może to uczynić przekazując dokument o przydzielenie lokalu, orzeczenie sądu o nabyciu spadku, akt notarialny o zakupie mieszkania bądź akt notarialny potwierdzający przyznanie darowizny lub ewentualnie notarialny przydział spadku po zmarłym.
-
Opcjonalnie: księga wieczysta. Tak jak wspomnieliśmy powyżej, lokale spółdzielcze nie muszą mieć założonych ksiąg wieczystych. Jeśli dla danej nieruchomości księga wieczysta jest prowadzona, to podczas procesu realizacji transakcji może ona być bardzo ważnym źródłem informacji na temat sprzedawanej nieruchomości. Księga wieczysta zawiera informacje o wszystkich właścicielach, współwłaścicielach, pełnomocnikach. Jedna z najważniejszych informacji zawarta w księdze wieczystej dotyczy także tego, czy jest na daną nieruchomość nałożona hipoteka. Osobna księga wieczysta będzie także potrzebna dla gruntu.
Jeśli sprzedajemy mieszkanie spółdzielcze, ostatni z wymienionych dokumentów nie będzie oczywiście bezwzględnie wymagany, ponieważ założenie księgi wieczystej w przypadku takiego lokalu nie jest obowiązkiem. Brak takiego dokumentu będzie jednak trzeba w miarę szybko nadrobić. Jest to uwarunkowane tym, iż ustawa o księgach wieczystych i hipotekach wskazuje, że w razie realizowania transakcji nieruchomości na lokalach nieposiadających księgi wieczystej, niezbędne jest ich “niezwłoczne” założenie. Obowiązek założenia księgi wieczystej spoczywa na zbywcy nieruchomości bądź na nowym właścicielu.
Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze?
Spółdzielcze własnościowe mieszkanie należy sprzedać pamiętając w szczególności o zgromadzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów. Aby transakcja była opłacalna, uporządkowanie dokumentów to absolutny priorytet. Warto też zweryfikować przed sprzedaniem takiego mieszkania, czy nie posiadamy jakichkolwiek zaległości w płatnościach na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.
Zbywca nieruchomości powinien też jak najszybciej założyć księgę wieczystą, ponieważ przy sprzedaży lokalu spółdzielczego jest to wymagane. Dodatkowo, trzeba też uzyskać własność gruntu w przypadku, gdy dotychczas udział w gruncie nie był osiągalny z racji użytkowania wieczystego. Jeśli uporządkujemy wszystkie omówione tutaj sprawy formalne, cała transakcja sprzedaży zostanie znacząco przyspieszona. Dodatkowo, pozycja osoby sprzedającej podczas negocjacji ceny również będzie znacznie wyższa.
Spółdzielcze lokatorskie prawo własności
Jeszcze inna możliwość to mieszkanie spółdzielcze bez prawa własności. Gdy mamy do czynienia z taką sytuacją, jest to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Osoba wynajmująca taki lokal jest uprawniona do użytkowania nieruchomości, jednak nie ma prawa do tego, aby je podnajmować czy sprzedawać. Lokatorskie prawo własności jest również wyłączone z dziedziczenia.
Spółdzielcze lokatorskie prawo własności pod wieloma względami przypomina najem, jednak zapewnia najemcy nieco więcej praw. Jeśli dojdzie do śmierci jednego ze współmałżonków, prawo jest przenoszone na drugiego z nich. Lokator ma także prawo do zwrócenia się o ochronę w sytuacji, gdy w jakikolwiek sposób zostanie naruszone prawo korzystania z lokalu.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu można zmienić w spółdzielcze mieszkanie własnościowe bądź postarać się o otrzymanie własności odrębnej. Na taki krok warto zdecydować się w szczególności wtedy, gdy spółdzielnia proponuje nam taką transakcję na wyjątkowo atrakcyjnych warunkach, a my dodatkowo planujemy w przeszłości przekazać dane mieszkanie dzieciom lub chcielibyśmy je sprzedać.
Jak przekształcić spółdzielcze prawo własnościowe we własność odrębną?
Sporo osób zastanawia się nad tym, czy można sprawić, aby własność lokalu była nie tylko spółdzielcza, ale zamieniła się w pełnoprawną własność odrębną. Forma własności pełni niezwykle ważną rolę - jeśli mamy akt własności mieszkania potwierdzający jego własność odrębną, mamy prawo do jego sprzedania czy przekazania swoim najbliższym w ramach spadku.
Przekształcenie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu w odrębną własność jak najbardziej jest możliwe. Od czego trzeba zacząć? W pierwszej kolejności należy złożyć w spółdzielni mieszkaniowej właściwą deklarację. Spółdzielnia mieszkaniowa ma pół roku na skompletowanie całej niezbędnej dokumentacji. Do potrzebnych dokumentów zalicza się w szczególności księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów, plany techniczne lokalu, piwnic czy korytarzy a także potwierdzenie uregulowania wszelkich należności wobec spółdzielni oraz wniosek lokatora i uchwałę zarządu spółdzielni. Gdy wszystkie opłaty zostaną uiszczone, właściciel zyska pełne prawo własności oraz stanie się w pełni niezależny od swojej spółdzielni mieszkaniowej.
