Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży. Jak musi wyglądać?

Kupno mieszkania lub domu to duża inwestycja, na której sfinansowanie niejeden zmuszony jest zaciągnąć kredyt hipoteczny. Gdy mieszkanie zostanie już wybrane, a machina kredytowa ruszy, swego rodzaju standardem jest zawarcie między sprzedającym a kupującym umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania ma na celu zabezpieczenie obydwu stron przyszłej transakcji. Jakie zapisy powinna zawierać umowa przedwstępna, kiedy się ją podpisuje i jakie konsekwencje ma jej zawarcie dla obu stron?

Czym jest umowa przedwstępna kupna i sprzedaży?

Kupujący mieszkanie z różnych powodów zazwyczaj nie jest w stanie od razu zawrzeć ze sprzedającym aktu notarialnego poświadczającego przeniesienia na niego prawa własności do nieruchomości, czyli właściwej umowy. Zamiast tego podpisywana jest umowa przedwstępna. Jej dokładną definicję znaleźć można w Kodeksie Cywilnym.

Zgodnie z art. 389 KC umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości, tj. ostatecznego aktu przeniesienia własności nieruchomości. Najczęściej spotykanym rodzajem tej umowy jest przedwstępna umowa sprzedaży. Jest to bezpieczna umowa przedwstępna stosowana w przypadku sprzedaży np. nieruchomości, określająca przedmiot sprzedaży oraz skutki jej niedotrzymania.

Sprawdź: Zniesienie współwłasności – jak napisać wniosek i jak długo trwa sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?

Jeśli pomimo zawarcia umowy przedwstępnej jedna ze stron się z niej nie wywiąże, to druga strona ma prawo skutecznie dochodzić swoich roszczeń. Umowa przedwstępna jest gwarancją niezmienności zaproponowanych pierwotnie warunków oferty, co w praktyce znaczy tyle, że np. sprzedawca po jej podpisaniu nie może już podnieść ceny.

Umowa przedwstępna może, ale nie musi zostać zawarta u notariusza. Wzór umowy przedwstępnej z dokładnym przedstawieniem elementów, które powinna zawierać, znajdziesz w dalszej części artykułu.

Kliknij i dowiedz się: O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych w 2022 roku? Jak poradzić sobie z wyższą ratą kredytu na mieszkanie?

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona

W świetle prawa poprzez zawarcie umowy przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej, zwanej też „stanowczą”). Później umowa przyrzeczona zawierana jest na podstawie ustaleń z umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna wskazywać na postanowienia umowy przyrzeczonej, nie może zatem uwzględniać zapisów niemożliwych do spełnienia. Z drugiej strony umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, bo w przeciwnym razie będzie nieważna.

Umowa przedwstępna może być jednostronnie lub dwustronnie zobowiązująca. W pierwszym przypadku zobowiązana jest tylko jedna strona, a zatem uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje jedynie drugiej stronie. Z kolei w drugim żądać zawarcia umowy przyrzeczonej ma prawo każda ze stron.

Umowa przedwstępna, jak bierze się kredyt hipoteczny, nie jest obowiązkowa, jednak w praktyce większość banków wymaga jej podpisania. Jest to swego rodzaju gwarancja dla kredytodawców, że obie strony są zainteresowane przeprowadzeniem transakcji. Sam fakt podpisania umowy przedwstępnej nie gwarantuje otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania na kredyt przez stronę kupującą znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy kupujący chce zarezerwować mieszkanie na czas załatwiania kredytu hipotecznego. Wtedy powinno się ją podpisać jeszcze przed złożeniem wniosku o finansowanie.

Umowa przedwstępna pod warunkiem uzyskania kredytu. Umowa przedwstępna zasadniczo obowiązuje obie strony, niezależnie od okoliczności. Jeśli jednak nie mamy pewności, czy uda nam się uzyskać kredyt hipoteczny, umowa przedwstępna powinna uwzględniać zapis, który w przypadku nieotrzymania pozytywnej decyzji kredytowej pozwoli nam jako kupcowi odstąpić od umowy, nie ponosząc z tego tytułu żadnych kosztów. Na umieszczenie takiego zapisu w umowie muszą się oczywiście zgodzić obie strony.

To może Cię zainteresować: Umowa rezerwacyjna – wzór. Co to jest i kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną mieszkania?

Zadatek przy umowie przedwstępnej – wzór. Czy płacić go przelewem?

Przy umowach przedwstępnych często występuje zadatek. Zadatek zdefiniowany został w art. 394 Kodeksu Cywilnego, gdzie można przeczytać, że jest to forma zabezpieczenia obu stron umowy. Jeśli wszystko przebiegnie zgodnie z planem, wpłacone na zadatek środki zostaną odliczone od pozostałej należności. Sprawa się nieco komplikuje, jeśli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku.

Umowa przedwstępna a zadatek – niedopełnienie warunków umowy. Jeśli z kupna zrezygnuje kupujący, to zadatek w całości przepada. Inaczej jest w przypadku, gdy to sprzedający nie dopełni warunków umowy. Wtedy ma on obowiązek wypłacić kupującemu dwukrotność wpłaconego zadatku.

Zadatek przy umowie przedwstępnej można zapłacić w gotówce lub przelewem. W drugim przypadku trzeba jednak dotrzymać ustalonego terminu, do kiedy mają zostać przelane pieniądze na konto sprzedającego. Jakiekolwiek opóźnienie może wywołać problemy z potraktowaniem tych środków jako zadatek.

Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży domu. Wzór i najważniejsze informacje

Umowa przedwstępna kupna domu może zostać sporządzona w formie umowy cywilnej albo aktu notarialnego. Jeśli zakup domu odbywa się poprzez biuro nieruchomości, to pośrednik najprawdopodobniej przekaże nam wzór umowy przedwstępnej. Przykładowy wzór umowy przedwstępnej kupna domu na kredyt hipoteczny znaleźć też można w internecie. Mimo to warto wiedzieć, jakie informacje powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży domu, aby zabezpieczała interesy obu stron.

Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży domu powinna zawierać m.in.:

• tytuł, miejsce i datę zawarcia,
• określenie przedmiotu umowy sprzedaży oraz prawa własności,
• dane osobowe obu stron – sprzedającego i kupującego,
• cenę nieruchomości.

Ze względu na istnienie Zasady Swobody Umów pozostałe zapisy umowy przedwstępnej strony mogą konstruować według własnego uznania, ale w taki sposób, by były one zgodne z przepisami prawa i ogólnie przyjętymi normami, a przy okazji możliwe do spełnienia.

Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży mieszkania – wzór

Zasadniczo przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania nie różni się od tej dotyczącej sprzedaży domu, więc należy uwzględnić w niej te same elementy, które zostały wskazane wyżej. Istotne jest, by wskazywała na postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli umowy ostatecznej, podpisywanej w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż mieszkania – umowa przedwstępna – wzór. Każdy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania na kredyt, jak i bez kredytu, uwzględnia takie zapisy jak:

• dane o mieszkaniu – adres, położenie, powierzchnia, stan zabudowy, cena,
• dane osobowe stron transakcji – imiona, nazwiska, adresy, daty urodzenia i numery dowodów tożsamości,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej – wszelkie sformułowania powinny być jednoznaczne, by nie budzić wątpliwości.

Nie istnieje tak naprawdę jeden konkretny wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, na którym trzeba się posiłkować, aby przygotowana przez nas umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania została uznana za prawidłową, Wiadomo tylko, jakie elementy powinny się w niej znaleźć, by była ważna i właśnie je sobie omówiliśmy.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania na kredyt może również uwzględniać zapis o wpłacie zaliczki lub zadatku przez nabywcę. Taka płatność dokonana przez kupującego na rzecz sprzedającego w umowie musi zostać bardzo precyzyjnie określona.

Umowa przedwstępna kupna i sprzedaży działki. Jak wygląda wzór?

Kolejnym typem przedwstępnej umowy sprzedaży jest umowa przedwstępna na zakup działki. W trakcie jej przygotowywania obowiązują te same zasady, co przy pisaniu umowy sprzedaży dowolnej innej nieruchomości (domu czy mieszkania). Nie istnieje jeden konkretny wzór umowy przedwstępnej kupna działki, ale bez problemu znaleźć można przykłady takich umów, na których można się posiłkować podczas pisania swojej.

Umowa przedwstępna sprzedaży działki z zadatkiem lub zaliczką powinna uwzględniać między innymi takie zapisy jak:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• dane obu stron transakcji,
• informacje dotyczące działki – położenie, numer, powierzchnia, numer księgi wieczystej (jeśli została wydana) oraz przeznaczenie,
• oświadczenie sprzedającego mówiące o tym, że jest jedynym właścicielem działki, a nieruchomość pozbawiona jest wad prawnych,
• cena działki,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• wysokość zadatku lub zaliczki,
• warunki dojścia do skutku umowy,
• warunki wypowiedzenia umowy.

Umowę przedwstępną sprzedaży działki zawsze warto podpisać, bez względu na to, czy kupujemy działkę pod budowę domu, czy rekreacyjną.

Umowa przedwstępna sprzedaży samochodu

Umowę przedwstępną można podpisać także w przypadku kupna i sprzedaży samochodu. W takiej umowie powinny się znaleźć następujące informacje:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• dane obu stron transakcji,
• jeżeli jedną ze stron jest firma – NIP i REGON,
• dane samochodu – marka, model, numer rejestracyjny, numer VIN, rok produkcji, przebieg, numer silnika,
• oświadczenie sprzedającego mówiące o tym, że jest jedynym właścicielem działki, a pojazd pozbawiony jest wad prawnych,
• wysokość zadatku lub zaliczki,
• informacja o zastosowaniu przepisów Kodeksu Cywilnego,
• konsekwencje niewywiązania się z umowy każdej ze stron.

Umowa przedwstępna sprzedaży samochodu powinna być sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, dla każdej ze stron.

Czy warto korzystać z umowy przedwstępnej?

Podpisywanie umowy przedwstępnej nie jest obowiązkiem, lecz dobrą praktyką stosowaną np. przy zawieraniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Decyzja o nabyciu domu lub mieszkania dla wielu ludzi jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Jeśli z jakiegoś powodu nie można od razu podpisać umowy kupna-sprzedaży, to wtedy zastosowanie znajduje umowa przedwstępna mieszkania czy domu, która daje pewność, że sprzedający nie tylko się nie rozmyśli, ale także nie zmieni wcześniej zaproponowanych warunków. Ponadto umowa przedwstępna stanowi zabezpieczenie stron umowy na wypadek jej niewykonania.

Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny? Czy kredyt na mieszkanie w 2022 to dobry pomysł?

Haczyki w umowie przedwstępnej. Na co uważać?

Umowa przedwstępna przygotowywana przez notariusza z pewnością zostanie sporządzona prawidłowo. Każdy ma jednak wybór i jeśli obie strony umowy się na to zgodzą, mogą ją przygotować samodzielnie. Umowa przedwstępna bez notariusza co do zasady powinna być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. Mimo wszystko warto jednak zawsze sprawdzić, czy umowa przedwstępna jest wiążąca.

Umowa przedwstępna – na co uważać? Umowa przedwstępna kupna nieruchomości jest nieważna wtedy, gdy nie ma w niej kwoty sprzedaży ani informacji o sposobie jej ustalenia. Co istotne, brak daty podpisania umowy nie wpływa na jej ważność. Umowa przedwstępna, tak czy inaczej ulega przedawnieniu po upłynięciu roku. Brana pod uwagę jest data zawarcia umowy przyrzeczonej lub data wyznaczona do jej podpisania.

To tylko niektóre haczyki w umowie przedwstępnej, a może być ich znacznie więcej. Zawsze warto więc skonsultować umowę przedwstępną z prawnikiem, który specjalizuje się w tym zakresie.

Co, jeśli umowa przedwstępna nie zostanie dotrzymana?

Niewykonanie umowy przedwstępnej pociąga za sobą pewne konsekwencje. Skutki zależą w dużej mierze od sytuacji. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, to druga strona ma prawo żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży może ponadto zawierać zapisy dotyczące kary umownej w razie niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku. Mają one na celu zabezpieczenie interesów stron. Jeśli je uwzględnimy, a umowa przedwstępna nie zostanie dotrzymana z winy drugiej strony, będzie musiał on zapłacić karę. O poradę, jakie kroki można podjąć, jeśli druga strona umowy przedwstępnej nie dotrzyma jej warunków, zawsze warto zapytać też prawnika.

Źródła:

https://pl.wikipedia.org/wiki/Umowa_przedwst%C4%99pna

https://www.infor.pl/prawo/umowy/inne-umowy/263684,Co-to-jest-umowa-przedwstepna.html