Poznaj wszystkie dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości pociąga za sobą bardzo wysokie koszty, na które składa się jednak nie tylko sama cena za dom, mieszkanie czy działkę. Kupujący musi liczyć się z tym, że będzie musiał pokryć z własnej kieszeni dodatkowe wydatki, jak opłaty uiszczane u notariusza czy w urzędzie skarbowym. Co składa się na całkowity koszt zakupu?

Jakie są dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości?

Cena za mieszkanie czy dom może być bardzo wysoka, ale kupujący powinien przygotować się pod względem finansowym na jeszcze wyższe koszty, które towarzyszą inwestycji. Sprawdź, jakie pojawiają się wydatki przy zakupie nieruchomości. Wśród dodatkowych opłat w takim przypadku wymienia się:

• koszty notarialne – w tym taksę i odpis aktu notarialnego,
• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• podatek VAT,
• podatek od czynności cywilnoprawnych za wpis do księgi wieczystej nieruchomości,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• opłaty sądowe,
• założenie księgi wieczystej,
• koszty związane z kredytem hipotecznym (jak wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizja, opłata przygotowawcza itp.),
• ubezpieczenie nieruchomości (opcjonalnie).

Ważne jest też i to, kto ponosi koszty zakupu nieruchomości. Czy zawsze będzie to nabywca czy wydatki rozkładają się po równo na niego i na sprzedającego mieszkanie lub dom?

Podatek PCC od zakupu nieruchomości

PCC to podatek od czynności cywilnoprawnych, który płacony jest m.in. w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Nie jest tak, że istnieje jedna stawka kwotowa podatku PCC, ponieważ naliczany jest on od wartości mieszkania. Wynosi 2%, dlatego jeśli mieszkanie kosztuje 500 000 zł, to PCC wyniesie 10 000 zł. To kupujący jest zobowiązany do uiszczenia podatku PCC od nabycia mieszkania na rynku wtórnym. Musi to uczynić w ciągu 14 dni od chwili powstania obowiązku podatkowego, tj. od daty sporządzenia aktu notarialnego kupna mieszkania. 

Nie warto zaniżać ceny mieszkania umieszczanej na akcie notarialnym, by zapłacić niższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Urząd skarbowy może zakwestionować taką cenę jako podstawę naliczenia podatku i zobowiązać podatnika do uiszczenia wyższej kwoty PCC, naliczonej od realnej wartości nieruchomości.

Uwaga! Niedawno przegłosowano w Sejmie nowe przepisy dotyczące wprowadzenia zwolnienia z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania czy domu z rynku wtórnego przez daną osobę. By nie płacić takiego podatku dana osoba fizyczna nie mogła być przed dniem zawarcia aktu notarialnego właścicielem nieruchomości. Wyjątkiem od reguły są osoby, które otrzymały w spadku, w ramach dziedziczenia, maksymalnie połowę mieszkania lub domu.

Zwolnienie z opłacania PCC będzie dotyczyło osób, które nabywają po raz pierwszy:

• prawo własności lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną nieruchomość;
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Nowe przepisy obowiązują w Polsce od 31 sierpnia 2023 roku. Wraz z wprowadzeniem zwolnienia z opłacania PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym pojawiła się jeszcze jedna zmiana. Nowelizacja ustawy z dnia 26 maja 2023 roku spowodowała, że wzrostowi uległa stawka podatku PCC dla osób kupujących szóstą lub kolejną nieruchomość.

Ci, którzy nabywają co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej albo już nabyli co najmniej pięć takich lokali, muszą liczyć się z koniecznością opłacenia PCC według stawki 6%. Takie regulacje wejdą w życie z dniem 1 stycznia 2024 roku.

Koszty notarialne przy zakupie nieruchomości

Obowiązkowo przy kupowaniu nieruchomości podpisywany jest akt notarialny. Wizyta u notariusza, przygotowanie aktu i wydanie odpisów pociągają za sobą określone koszty. Jak wysokie? Ile kosztuje notariusz przy zakupie nieruchomości? To również uzależnione jest od wartości kupowanego mieszkania czy domu (wartości transakcji). Wśród kosztów notarialnych wymienić należy taksę notarialną i wypis aktu notarialnego.

Taksa notarialna

U notariusza płacimy przede wszystkim taksę notarialną. To nic innego, jak wynagrodzenie notariusza. Jej wysokość ustalana jest indywidualnie, ale jednocześnie opłata ta nie może być wyższa niż stawki wyszczególnione w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wynoszą one aktualnie:

Taksa notarialna jest uiszczana zarówno w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Przy zakupie nowego lokalu, zgodnie z ustawą, podczas podpisywania umowy deweloperskiej koszty te są dzielone po połowie na dewelopera i nabywcę. Natomiast przy nabyciu mieszkania z rynku wtórnego zwyczajowo takie wydatki ponosi kupujący, choć strony mogą umówić się co do równego lub proporcjonalnego ich podziału pomiędzy kupującym a sprzedającym.

Należy podkreślić, że taksa notarialna jest powiększona o wysokość podatku VAT według stawki 23 proc.

Wypis aktu notarialnego

Kolejną opłatą, jaką uiszcza się przy zakupie mieszkania, jest koszt wypisu z aktu notarialnego. Notariusz pobiera opłaty za wypisy, a należy zaznaczyć, że potrzebnych może być nawet kilka sztuk aktu. Koszt to 6 zł za każdą nowo rozpoczętą stronę, a do wyliczonej kwoty trzeba doliczyć podatek VAT.

Założenie księgi wieczystej przy zakupie nieruchomości

Przy zakupie nieruchomości może okazać się, że mieszkanie nie ma księgi wieczystej. Można ją założyć we własnym zakresie lub zlecić tę czynność notariuszowi. Założenie księgi wieczystej nieruchomości polega na złożeniu w Sądzie Rejonowym właściwym względem miejsca położenia nieruchomości wniosku KW-ZAL. Ponosi się przy tym koszty, które określają przepisy ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Od wniosku o założenie księgi wieczystej nieruchomości pobierana jest opłata w stałej wysokości 100 zł. Do niej doliczyć trzeba jeszcze 200 zł, tj. opłatę od wniosku o wpis prawa własności nieruchomości. Jeśli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobierana jest część opłaty stałej, która powinna być proporcjonalna do wysokości udziału. Nie może być jednocześnie mniejsza niż 100 zł.

Kolejnym kosztem jest wpis do hipoteki, który konieczny jest w przypadku zakupu nieruchomości na kredyt. W sądzie pobierana jest opłata za wpis hipoteki na rzecz danego banku kredytującego do księgi wieczystej nieruchomości w wysokości 200 zł. Dodatkowym kosztem ustanowienia hipoteki jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego na rzecz instytucji jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 19 zł w takiej sytuacji.

Koszty kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości

Często się zdarza, że zakupu nieruchomości dokonujemy z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. W związku z nim trzeba będzie ponieść takie koszty jak:

• prowizja za przystąpienie do zobowiązania;
• odsetki;
• dodatkowe zabezpieczenie spłaty nieruchomości, np. ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych czy ubezpieczenie kredytobiorcy na życie;
• wycena nieruchomości dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego;
• korzystanie z produktów dodatkowych, np. konto osobiste czy karta kredytowa w tym samym banku, w którym zaciągany jest kredyt hipoteczny.

Wiele banków wymaga wykonania przed udzieleniem kredytu operatu szacunkowego dla oceny wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Stworzenie tego operatu może zlecić bank, a kredytobiorca zostanie obciążony jego kosztami dopiero, jeśli zdecyduje się zaciągnąć zobowiązanie. Jeśli natomiast wnioskodawca na własną rękę zleca wykonanie wyceny, ponosi od razu takie koszty z własnej kieszeni. Szacunkowa cena za operat lokalu mieszkalnego mieści się w granicach 300-500 zł, a w przypadku domów – nawet 800-1000 zł.

Pozostałe koszty przy zakupie nieruchomości

Przy zakupie nieruchomości konieczne jest dokonanie nowego wpisu do księgi wieczystej. Możesz sam to zorganizować lub zlecić wykonanie takiej usługi notariuszowi przy podpisywaniu aktu notarialnego. Wiąże się to z obowiązkiem poniesienia dodatkowej opłaty w wysokości 200 zł plus 23 proc. VAT. To opłata inkasowana za złożenie wniosku o wpis do ksiąg wieczystych, zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 roku.  

Notariusz w imieniu klienta może również założyć księgę wieczystą nieruchomości, pobierając przy tym 100 zł kosztów sądowych.

Podatek VAT przy zakupie nieruchomości

W przypadku kupowania mieszkania z rynku pierwotnego, np. od dewelopera, w cenie nieruchomości jest już naliczony podatek VAT. Nie ma tutaj naliczania podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku VAT zależy od powierzchni mieszkania:

• powierzchnia powyżej 150 m² – 23% VAT,
• powierzchnia do 150 m² – 8% VAT.

Ile wynoszą dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości o wartości 550 000 zł?

W zależności od tego, czy kupujesz nieruchomość mieszkalną z rynku wtórnego czy z rynku pierwotnego, inne będą ostatecznie opłaty przy zakupie mieszkania. Kalkulator kosztów przeprowadzenia takiej transakcji ułatwi Ci zorientowanie się, ile pieniędzy prócz tych przeznaczonych na samą nieruchomość musisz mieć, by zrealizować zakup.

Sprawdźmy wysokość kosztów przy zakupie mieszkania, którego cena to 550 000 zł.

Mieszkanie na rynku wtórnym

W przypadku mieszkania o wartości 550 000 zł kupowanego z rynku wtórnego koszty inwestycji wyniosą:

• podatek PCC – 11 000 zł – chyba że będzie to pierwsze kupowane mieszkanie przez daną osobę;
• taksa notarialna naliczana za akt notarialny kupna mieszkania – do 2970 zł (1010 zł +0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł);
• opłata za wypis z aktu notarialnego (zakładając, że akt ma 10 stron) – 60 zł, w przypadku trzech wypisów z aktu analogicznie będzie to 180 zł;
• opłata za wpis hipoteki – 200 zł, podatek – 19 zł.

Jeśli mieszkanie nie miało założonej księgi wieczystej, to trzeba doliczyć również 100 zł za jej założenie i wpis prawa własności 200 zł. Łącznie koszty maksymalne wyniosą zatem: 14 669 zł. W przypadku zakupu pierwszego mieszkania będzie to koszt bez PCC, tj. 3 669 zł.

Mieszkanie na rynku pierwotnym

Inne koszty będą związane z nabyciem mieszkania w cenie 550 000 zł z rynku pierwotnego. Kupujący poniesie przy tym takie koszty, jak:

• połowa taksy notarialnej za umowę deweloperską – 1485 zł,
• połowa opłaty sądowej dotyczącej wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu – 75 zł,
• połowa opłaty za wypis z aktu notarialnego (3 akty po 15 stron każdy, strona 6 zł) – 135 zł,
• taksa notarialna za umowę sprzedaży – do 2970 zł,
• opłata za wypisy z umowy sprzedaży (3x10 stron, strona 6 zł) – 180 zł,
• opłata za założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności – 300 zł,
• opłata za wpis hipoteki wraz z podatkiem PCC – 219 zł.

W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego nie ma kosztów związanych z podatkiem PCC, nawet jeśli nie jest to pierwsza kupowana nieruchomość przez daną osobę. Łączne koszty wyniosą w takim przypadku maksymalnie 5364 zł.

Sprawdź również: Kredyt 300 tys. złotych. złotych. Jaka rata? Warunki i oferta banków