Czym jest kredyt hipoteczny? Co musisz wiedzieć o tej ofercie?

Większość z nas wie, co to jest kredyt hipoteczny, niekoniecznie posiadamy jednak wiedzę co do warunków, które go dotyczą. Pora ją nadrobić. W dzisiejszym wpisie sprawdzimy nie tylko definicję kredytu hipotecznego, ale także jego koszty i aktualne oferty bankowe. Przeanalizujemy też ranking kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny – definicja

Czym jest kredyt hipoteczny? Kredyt hipoteczny to rodzaj pożyczki udzielanej przez bank na zakup nieruchomości. To najczęściej długoterminowe zobowiązanie finansowe, które jest zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, co oznacza, że nieruchomość służy jako zabezpieczenie dla banku w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy.

Kredyty hipoteczne są udzielane na różne cele, takie jak zakup domu, mieszkania, działki bądź finansowanie remontu lub rozbudowy nieruchomości. Kredyt hipoteczny zazwyczaj obejmuje znaczną kwotę, która jest spłacana w ratach przez długi okres, często od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu lat.

Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi w Polsce 35 lat. Jego kwota nie jest jednak ograniczona i zależy głównie od zdolności kredytowej oraz wartości kupowanej nieruchomości.

Na czym polega kredyt hipoteczny w banku?

Na czym polega kredyt hipoteczny? Załóżmy, że chcesz kupić mieszkanie, ale nie masz wystarczających środków. Udajesz się więc do banku po pożyczkę. W związku z tym, że zakup nieruchomości to poważna inwestycja, potrzebujesz wysokiej kwoty kredytu.

Bank musi mieć pewność, że stać cię na jej spłatę, dlatego dokładnie zbada twoją zdolność kredytową i poprosi o wpłatę wkładu własnego. Aby umożliwić ci opłacanie rat zobowiązania, zostaną one rozłożone na długi czas. Najczęściej wynosi on 25 lat.

Czym zabezpieczony jest kredyt hipoteczny? Taki kredyt zabezpieczony jest hipoteką. Oznacza to, że w momencie zaprzestania spłaty przez ciebie kredytu, to bank przejmie nieruchomość w swoje posiadanie.

Jak liczony jest kredyt hipoteczny? Tak naprawdę, gdy chcesz kupić mieszkanie, musisz uzbierać oszczędności w wysokości 10-20% jego wartości. Tyle wynosi bowiem wymagany wkład własny.

Rodzaje kredytów hipotecznych w bankach

W bankach do dyspozycji są zazwyczaj dwa rodzaje kredytów hipotecznych: z oprocentowaniem stałym i zmiennym. Ten pierwszy najczęściej dostępny jest przez okres 5 lat, po czym przechodzi na oprocentowanie zmienne.

• Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym - jest to rodzaj kredytu, w którym oprocentowanie pozostaje stałe przez cały okres spłaty. To oznacza, że miesięczna rata pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania, co ułatwia planowanie budżetu. Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym są popularne ze względu na stabilność kosztów. Dostępne są jednak zdecydowanie rzadziej i na określony czas.
• Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym - jest to kredyt, w którym oprocentowanie może się zmieniać w zależności od rynkowych stóp procentowych lub innego wskaźnika, takiego jak WIBOR. Oprocentowanie zmienne może się podnosić lub obniżać w zależności od zmian na rynku.
• Kredyt hipoteczny walutowy - jest to kredyt, którego udziela się w innej walucie niż waluta kraju, w którym nieruchomość jest położona. To oznacza, że spłata kredytu odbywa się w innej walucie, a zmiany kursów walutowych mogą wpływać na miesięczne raty. Kredyty hipoteczne walutowe są często wybierane przez osoby, które mają dochody w innej walucie.

Czym się różni kredyt hipoteczny od kredytu gotówkowego?

Kredyt hipoteczny i gotówkowy to dwa zupełnie odmienne produkty bankowe. Co dokładnie je różni?

• Zabezpieczenie - to najważniejsza różnica. Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, na którą jest udzielany. Oznacza to, że w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy bank ma prawo przejąć nieruchomość w celu odzyskania swoich środków. Z kolei kredyt gotówkowy nie jest zabezpieczony żadnym konkretnym majątkiem.
• Cel pożyczki - kredyt hipoteczny jest przeznaczony na zakup, budowę lub remont nieruchomości, takiej jak dom, mieszkanie czy działka. Natomiast kredyt gotówkowy może być użyty na dowolny cel, np. na spłatę innych zobowiązań, remont mieszkania, zakup samochodu czy też finansowanie podróży.
• Kwota - kredyt hipoteczny zazwyczaj obejmuje znacznie większą kwotę niż kredyt gotówkowy. Ponieważ jest on zabezpieczony hipoteką, bank może udzielić większej pożyczki, zwykle zależnej od wartości nieruchomości. Kredyt gotówkowy ma przeważnie niższą kwotę, jej maksymalna wysokość wynosi najczęściej 200 tys. zł.
• Okres spłaty - kredyt hipoteczny może mieć dłuższy okres spłaty niż kredyt gotówkowy. Okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi nawet 30-35 lat, podczas gdy kredyt gotówkowy można zaciągnąć na maksymalnie 10 lat.
• Oprocentowanie - kredyt hipoteczny często ma niższe oprocentowanie niż kredyt gotówkowy. Wynika to z faktu, że kredyt hipoteczny jest zabezpieczony hipoteką, co daje bankowi większe bezpieczeństwo. Ponadto, zobowiązanie udzielanie jest na długie lata więc jego koszt i tak jest znaczny.

Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Nie każdy otrzyma kredyt hipoteczny. Jakie warunki trzeba spełnić, aby o niego wnioskować?

• Dochody i zdolność kredytowa - bank ocenia zdolność kredytową wnioskującego, czyli jego możliwość spłaty kredytu. W tym celu analizuje źródła dochodów, ale i ich wysokość. Obliczając zdolność kredytową pod uwagę bierze też rodzaj zatrudnienia czy comiesięczne wydatki.
• Historia kredytowa - ważne jest, aby wnioskujący nie posiadał innych zaległości kredytowych i na czas spłacał wcześniejsze zobowiązania. Buduje to jego wiarygodność.
• Wkład własny - banki wymagają od kredytobiorcy posiadania wkładu własnego, czyli pewnej sumy pieniędzy, którą kredytobiorca musi wnosić jako swoją inwestycję w nieruchomość. Wkład własny może wynosić od 10% do 30% wartości nieruchomości, w zależności od banku i rodzaju kredytu.
• Ocena nieruchomości - bank dokonuje oceny nieruchomości, na którą jest udzielany kredyt hipoteczny. Dokładane są wysiłki, aby oszacować jej wartość rynkową oraz ocenić ewentualne ryzyko związane z inwestycją.
• Ubezpieczenie nieruchomości - w niektórych przypadkach bank może wymagać od kredytobiorcy wykupienia dodatkowego ubezpieczenia nieruchomości na wypadek zdarzeń losowych, takich jak pożar czy powódź. Wykupienie ubezpieczenia nierzadko pozwala na skorzystanie z promocyjnej oferty.

Kto nie dostanie kredytu hipotecznego? Przede wszystkim osoby, które zdaniem banku nie posiadają zdolności kredytowej.

Przeczytaj też: Co zrobić gdy nie masz zdolności kredytowej?

Dokumenty wymagane do kredytu hipotecznego

Chcesz wnioskować o kredyt hipoteczny? Przygotuj najpierw wszystkie, wymagane dokumenty. Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego wymagane są przez banki?

• Dokument tożsamości - dowód osobisty lub paszport;
• Dokumenty potwierdzające dochody - w przypadku osób zatrudnionych na etat, wymagane może być zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach. Osoby prowadzące własną działalność gospodarczą mogą być zobowiązane do dostarczenia dokumentów księgowych, takich jak bilans firmy i zeznania podatkowe;
• Dokumenty dotyczące nieruchomości - są to głównie dokumenty potwierdzające prawo do nieruchomości, takie jak akt notarialny, umowa sprzedaży lub umowa deweloperska. Bank może również wymagać aktualnej wyceny nieruchomości wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.
• Dokumenty dotyczące innych zobowiązań finansowych - konieczne mogą okazać się  informacje o innych kredytach, pożyczkach czy zobowiązaniach finansowych, które mają wpływ na zdolność kredytową wnioskującego.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Zdolność kredytowa jest kluczowym czynnikiem branym pod uwagę przez banki przy ocenie wniosku o kredyt hipoteczny. Czym jest? To zdolność kredytobiorcy do terminowej spłaty pożyczki na podstawie jego aktualnej sytuacji finansowej.

Banki analizują kilka czynników, aby określić zdolność kredytową wnioskującego. Są to przede wszystkim dochody, wydatki, liczba osób na utrzymaniu, spłacane aktualnie zobowiązania finansowe, a także rodzaj zatrudnienia, wiek czy staż pracy.

Jakie zarobki są wymagane do kredytu hipotecznego?

Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny? W przypadku kredytów hipotecznych banki zwykle wymagają, aby miesięczna rata kredytu hipotecznego nie przekraczała określonego procenta miesięcznych dochodów wnioskującego.

Ten procent może różnić się w zależności od banku, ale zazwyczaj mieści się w granicach od 30% do 40% miesięcznych dochodów. Z pewnością uzyskanie kredytu hipotecznego dla singla może być trudniejsze aniżeli dla bezdzietnej pary. Wynika to z faktu, że zarobki pary wnioskującej o kredyt sumują się, a wydatki dzielą na 2 osoby.

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Banki wymagają od kredytobiorcy posiadania określonego procentu wartości nieruchomości jako wkładu własnego. W Polsce, na ogół wymaga się wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach, wkład własny może być niższy i wynosić 10%. Wiąże się to z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego i czy jest to możliwe? Obecnie niektóre programy rządowe umożliwiają uzyskanie kredytu bez posiadania oszczędności. Należy do nich program Mieszkanie Bez Wkładu Własnego. W jego ramach państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego gwarantuje wkład własny nawet do 20 procent.

Warto wiedzieć: Ile zaoszczędzę nadpłacając kredyt hipoteczny? Symulacja nadpłaty

Jak wziąć kredyt hipoteczny?

Co trzeba zrobić, aby wziąć kredyt hipoteczny? Cały proces jest nieco dłuższy niż przy kredycie hipotecznym.

1. Zastanów się nad rodzajem nieruchomości, jaką chcesz zakupić, oraz swoimi finansowymi możliwościami.
2. Zbadaj oferty różnych banków i porównaj warunki kredytów hipotecznych. Możesz skorzystać z internetowych porównywarek lub skonsultować się z doradcą finansowym, aby uzyskać szczegółowe informacje.
3. Przygotuj dokumenty takie jak dowód osobisty, dokumenty potwierdzające dochody (wyciągi bankowe, zaświadczenia o zatrudnieniu itp.), dokumenty dotyczące nieruchomości (np. umowa sprzedaży, wycena), historię kredytową itp.
4. Złóż wniosek kredytowy w wybranym banku. Wniosek będzie zawierał informacje o tobie, nieruchomości, której dotyczy kredyt, żądanej kwocie kredytu i innych szczegółach.
5. Bank przeprowadzi ocenę twojej zdolności kredytowej na podstawie dostarczonych dokumentów i informacji. Przeanalizuje m.in. twoje dochody, historię kredytową, zobowiązania finansowe i stabilność zatrudnienia.
6. Jeśli bank zaakceptuje twój wniosek, zostaniesz poproszony o podpisanie umowy kredytowej. Zapoznaj się dokładnie z warunkami umowy i upewnij się, że rozumiesz wszystkie zapisy.
7. Po podpisaniu umowy, bank przekaże uzgodnioną kwotę kredytu na wskazany rachunek.

Wady i zalety kredytu hipotecznego

Wiesz już, jak działa kredyt hipoteczny. Jakie korzyści przynosi? Poznaj wady i zalety kredytu hipotecznego, które znajdują się w poniższej tabeli.

Koszty kredytu hipotecznego

Co właściwie składa się na koszt kredytu hipotecznego? Będzie to przede wszystkim oprocentowanie, które składa się z:

• stopy referencyjnej - oprocentowanie kredytu hipotecznego jest powiązane ze stopą referencyjną WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate). To wskaźnik, który. odzwierciedla koszt, po jakim banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze.
• marży banku - marża to dodatkowy procent, który bank dolicza do stopy referencyjnej. Marża zależy od polityki banku, ryzyka związanego z pożyczką, zdolności kredytowej klienta itp.

Poza oprocentowaniem i marżą, banki czasami doliczają prowizję za udzielenie kredytu. Dodatkowy koszt może stanowić także ubezpieczenie.

Ile obecnie kosztuje najtańszy kredyt hipoteczny? Najlepiej zwrócić uwagę na RRSO, który uwzględnia wszystkie koszty kredytowej. Najniższe obecnie RRSO kredytu hipotecznego wynosi 8,94% i dostępne jest w mBanku.

Gdzie wziąć kredyt hipoteczny?

Gdzie kredyt hipoteczny będzie najtańszy? Odpowiedzi na to pytanie pozwoli uzyskać poniższa tabela.

Kredyt hipoteczny w mBank wypada nie tylko korzystnie pod względem kosztów, ale i pozwala na wpłacenie 10% wkładu własnego. Z kolei kredyt hipoteczny w PKO to jedna z atrakcyjniejszych obecnie ofert, którą można łatwo uzyskać.

W naszym zestawieniu pojawia się także kredyt hipoteczny Alior i Pekao. W pierwszej piątce nie znajduje się z kolei kredyt hipoteczny w ING z uwagi na wyższy koszt.

Sprawdź też: Jak wziąć i ile kosztuje kredyt hipoteczny dla singla?

Kiedy warto zdecydować się na kredyt hipoteczny?

Jeśli planujesz zakup domu, mieszkania lub innego rodzaju nieruchomości, a nie posiadasz wystarczających środków finansowych, kredyt hipoteczny może być dobrym rozwiązaniem. To zobowiązania na długie lata, dzięki czemu możesz uzyskać przystępną ratę. Miej jednak na względzie, że przez kilkanaście, a nawet więcej lat, musisz je spłacać. Wpływa to też na twoją zdolność kredytową.

Czy kredyt hipoteczny jest bezpieczny? Kredyty ze zmienną stopą procentową mogą zaskoczyć, zwłaszcza jeśli chodzi o wysokość raty. Miej na względzie, że może się ona zmienić w zależności od warunków na rynku finansowym.

Jaki kredyt lepszy hipoteczny czy gotówkowy? To zależy od celu, na jaki chcesz przeznaczyć środki. Jest to cel mieszkaniowy? Zdecydowanie lepszy będzie więc kredyt hipoteczny!