Czym jest i od czego zależy marża kredytu hipotecznego?

Dla większości z nas jednym z największych marzeń jest posiadanie własnego mieszkania. Środkiem prowadzącym do jego uzyskania jest najczęściej kredyt hipoteczny. Z uwagi na jego wysoką wartość, warto poznać wszystkie sposoby, które zmniejszą ten koszt. Jedną z nich jest skuteczne obniżenie marży kredytu. Sprawdź więc, co należy zrobić oraz jak rozmawiać z bankiem, aby skłonić go do zaproponowania jak najkorzystniejszych warunków.

Co to jest marża kredytu hipotecznego? Definicja

Tak, jak towar w sklepie ma swoją cenę, tak też jest w przypadku kredytu mieszkaniowego. Tutaj jednak, zamiast ceną posługiwać będziemy się zwrotem: marża kredytu hipotecznego. Co to jest za pojęcie?

Jest ona jednym z dwóch składników, wpływających na oprocentowanie kredytu. Pierwszy z nich to niezależna od kredytobiorcy, tzw. stawka bazowa, którą jest wskaźnik WIBOR®. Drugim będzie zysk kredytodawcy z tytułu udzielonego kredytu. Zysk ten fachowo opisuje się jako marża banku. Kredyt hipoteczny jest długotrwałym zobowiązaniem, warto więc wiedzieć, czym jest marża, ile ona wynosi, oraz kto o niej decyduje. Szczególnie ta ostatnia informacja jest bardzo istotna. Na niej też skupimy się w dalszej części artykułu.

Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?

Wysokość marży przy kredycie hipotecznym zależy od kredytodawcy, chociaż wpływ na nią ma kilka elementów. Wśród nich możemy wyróżnić:

• kwotę zobowiązania — im wyższa, tym większa szansa na niższe oprocentowanie;
• wkład własny — wraz z jego wzrostem, bank najczęściej decyduje się obniżyć marżę;
• źródło dochodów — w zależności od wykonywanego zawodu można liczyć na różne traktowanie. Kredytodawcy oferują atrakcyjne warunki dla osób pracujących w zawodach zaufania publicznego, czy też pracowników administracji;
• pozytywną historię kredytową, czyli terminowa spłata bieżących lub wcześniejszych zobowiązań, udokumentowana przez BIK;
• brak innych zobowiązań finansowych;
• sprzedaż krzyżowa, zwana cross-selling. W niektórych przypadkach banki zastosują niższą stawkę marży, w przypadku jednoczesnego skorzystania przez klienta z innych produktów banku;
• przedstawienie przez klienta oferty konkurencyjnej z innej instytucji.

Powyższe kwestie bardzo dokładnie odpowiadają na pytanie, czy marża kredytu hipotecznego jest stała. Skoro na jej wysokość mają wpływ inne okoliczności, które bierze pod uwagę wyłącznie bank, to można stwierdzić, że marże kredytów hipotecznych na przestrzeni lat ulegają zmianom.

Marża kredytu hipotecznego a rosnące stopy procentowe

Kontynuując rozważania, dlaczego marża kredytowa jest wartością zmienną, musimy przypomnieć o drugiej składowej oprocentowania kredytu, czyli o wskaźniku WIBOR®. Na jego wysokość ma wpływ stopa referencyjna, czyli cena przysługująca bankowi za udostępnienie kapitału na określony czas. Stopy procentowe są regulowane przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Przez ostatnie pół roku wartość stopy wzrosła z 0,1 do 4,5% w stosunku rocznym. Wiele wskazuje na to, że w maju 2022 r. zostanie ona kolejny raz podwyższona.

Takie informacje nie są optymistyczne zarówno dla osób zainteresowanych zaciągnięciem kredytu, jak i dla osób będących w trakcie jego spłaty. Dla pierwszych oznacza to, że ich zdolność kredytowa może okazać się za chwilę zbyt mała, aby uzyskać z banku określoną kwotę kredytu, dla drugich — wzrost wysokości płaconych co miesiąc rat.

Z tego powodu pamiętaj, abyś nigdy nie wnioskował o maksymalny kredyt. Wtedy bowiem, każdy wzrost oprocentowania może spowodować, że Twój budżet nie udźwignie wyższej raty kredytowej, a Ty możesz wpaść w poważne kłopoty finansowe. Czy istnieje więc jakakolwiek możliwość, aby zatrzymać wzrost oprocentowania kredytu, przy rosnącej stawce bazowej (wskaźnik WIBOR®)? Tak. Chcąc zatrzymać albo zminimalizować ten wzrost, wykorzystują do tego celu swoją marżę.

To może Cię zainteresować: O ile wzrosły raty kredytów hipotecznych w 2022 roku? Jak poradzić sobie z wyższą ratą kredytu na mieszkanie?

Jak marża kredytu hipotecznego wpływa na koszt kredytu?

Wcześniej zostały podane czynniki, które mają wpływ na oprocentowanie kredytu hipotecznego. WIBOR® i marża zawsze były wykorzystywane do regulowania jego wysokości. Rosnący koszt zobowiązań bankowych powoduje spadek zainteresowania klientów takimi produktami finansowymi. Tendencja ta, nie jest więc korzystna dla banków. Aby ją zatrzymać bądź ograniczyć, kredytodawcy wykorzystują narzędzie, jakim jest marża w kredycie hipotecznym. Umożliwia im to fakt, że sami decydują o swoich zyskach. Tak więc marża, a oprocentowanie w kredycie hipotecznym są zależne od siebie. Jeśli pierwsza wartość ulegnie zmniejszeniu, to samo stanie się z drugą.

Poniższa tabela pokazuje, jaki wpływ na ostateczną wysokość oprocentowania ma stopa bazowa oraz marża od kredytu hipotecznego:

Dzięki takiej regulacji banki mogą kształtować oprocentowanie kredytów w ten sposób, aby było ono z jednej strony konkurencyjne na rynku ofert kredytów mieszkaniowych, a z drugiej strony, na tyle atrakcyjne, aby pozyskać nowe osoby zainteresowane jego uzyskaniem.

Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?

Dla każdego kredytobiorcy najniższa marża kredytu hipotecznego będzie czymś, co świadczy o atrakcyjności oferty. Dlaczego? Dzięki temu możesz zmniejszyć koszt zobowiązania. Jednak jak obliczyć jej wartość? Niestety samodzielnie nie jesteś w stanie tego skalkulować. Procedura określająca, jak liczyć marżę jest skomplikowana, z uwagi na ilość czynników wpływających na ostateczny wynik.

To jednak wcale nie oznacza, że nie masz żadnej możliwości, aby ustalić, jak wysoka jest marża kredytu hipotecznego. Kalkulator kredytu jest praktycznym rozwiązaniem, przy pomocy którego możesz sprawdzić wysokość oprocentowania danej oferty, a więc jednocześnie poznać ile procent wynosi marża banku. Jak liczyć, aby jej wartość była mniejsza niż średnia marża kredytu hipotecznego? Wynik precyzyjny poda Ci wyłącznie analityk bankowy na podstawie przedłożonych przez Ciebie dokumentów. Jednak dla uzyskania wartości szacunkowej w zupełności wystarczy internetowy kalkulator marży.

Marża kredytów hipotecznych w ofercie banków w Polsce

Z uwagi na obecne niekorzystne warunki gospodarcze, spada popyt na kredyty mieszkaniowe. Pierwszym symptomem do poprawy koniunktury jest zawsze obniżona przez banki marża kredytu hipotecznego. Porównanie stawek obowiązujących w lutym i marcu 2022 r. pokazuje, że instytucje te już zaczęły zmniejszać swoje marże. Ponadto na rynku kredytów mieszkaniowych kredytodawcy oferują szereg akcji promocyjnych, dzięki którym może zostać obniżona marża kredytu hipotecznego. Ranking ofert, ułożony według kryterium najniższej stawki, ukazuje poniższa tabela:

Na pewno zwróciłeś uwagę, że wymienione w tabeli marże bankowe kredytów hipotecznych zaczynają się od minimalnych stawek. Oznacza to, że są one do uzyskania, ale po spełnieniu przez osobę starającą się o kredyt mieszkaniowy specjalnych warunków.

Dlatego też pamiętaj, aby przy wyborze oferty nie sugerować się tylko samą marżą kredytu gotówkowego. Wykres kosztów dodatkowych produktów, narzuconych przez kredytodawcę w celu obniżenia prowizji, może bowiem być wyższy od kosztu kredytu z promocyjną marżą. Mówiąc inaczej, może się okazać, że uzyskany kredyt stanie się tańszy, ale bank i tak osiągnie planowany zysk, wyjdzie na swoje z tytułu opłat i prowizji za sprzedaż innych usług. Przed podjęciem ostatecznej decyzji, zapoznaj się z regulaminami poszczególnych ofert, albowiem często z nich wynika, że rezygnacja z dodatkowego produktu, złożona po jakimś czasie od podpisania umowy kredytowej, będzie skutkować wzrostem marży kredytu. 

Sprawdź, czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny

Czy możliwe jest obniżenie marży kredytu hipotecznego?

Teoretycznie jest to możliwe, ponieważ to bank decyduje o tym, jaką wartość ma marża kredytu. Problem tkwi w tym, aby przekonać kredytodawcę do jej obniżenia. W tym przypadku dużą rolę odgrywa okres, w którym o nią wystąpisz.

Kiedy złożyłeś wniosek i nie jesteś jeszcze do niczego zobowiązany, jest większa szansa, że wynegocjujesz korzystniejsze warunki. Miej świadomość, że Twojemu niedoszłemu jeszcze wierzycielowi, bardzo zależy na każdym kliencie. Ostatecznie z tytułu zawartej umowy kredytowej w ciągu kilkudziesięciu lat osiągnie spory zysk. Jeśli jeszcze przedłożysz do wglądu, obsługującemu Twój wniosek kredytowy pracownikowi, choćby w niewielkim zakresie korzystniejszą ofertę, może to być decydujący argument w negocjacjach.

Inaczej sprawa będzie wyglądać, kiedy wnioskujesz o obniżenie marży już podczas spłaty zobowiązania. Pozornie Twoje szanse są dużo mniejsze, ponieważ bank wcale nie musi zmieniać warunków obowiązującego kredytu. Zawarta umowa gwarantuje wierzycielowi, że masz obowiązek spłacania rat, według uzgodnionej wcześniej marży kredytu. Czy możesz więc coś zrobić, aby i w takim przypadku mieć argumenty po swojej stronie?

Oczywiście, że tak. Załóżmy sytuację, że spłacasz kredyt hipoteczny, a w tym czasie na rynku pojawiają się korzystniejsze warunki finansowe. Wykorzystując ten fakt, nic nie stoi na przeszkodzie, abyś pomyślał o refinansowaniu, czyli przeniesieniu kredytu hipotecznego. Jeśli otrzymasz lepszą propozycję z innego banku, wówczas możesz poinformować kredytodawcę, że albo wynegocjujesz niższą stawkę, albo jesteś gotowy zrezygnować z dalszej współpracy. Twój wierzyciel najprawdopodobniej przeanalizuje istniejące zobowiązanie. Gdy okaże się, że utrzymanie zobowiązania jest nadal opłacalne, nawet na zmienionych warunkach, wówczas Twój wniosek może kolejny raz zostać rozpatrzony pozytywnie.

Oczywiście jako argumentów możesz użyć również innych okoliczności, np. wyższe zarobki, zwiększenie lub przedłużenie istniejącego kredytu mieszkaniowego. Pamiętaj jednak, że bank nie musi zgodzić się na zaproponowane przez Ciebie warunki.

Wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego

Zapewne istniejąca pomiędzy Tobą, jako kredytobiorcą, a bankiem, umowa kredytowa dopuszcza możliwość jej zmiany, przez każdą ze stron. Regułą jest, że strona planująca zmienić zapis umowy, przy zachowaniu odpowiedniej procedury, powiadamia drugą stronę o swojej propozycji.

Najczęściej składany jest pisemny wniosek, w którym uzasadnia się potrzebę zmiany istniejących warunków. Skoro więc zależy Ci na obniżeniu marży kredytu, to Ty powinieneś wystąpić z pismem do swojego wierzyciela.

Wniosek może, ale nie musi być sporządzony na obowiązującym u danego wierzyciela formularzu, chyba że procedura wymaga jego zastosowania. Pismo powinno zawierać oznaczenia stron, czyli dane banku i Twoje oraz określać precyzyjnie czego dotyczy. W tym przypadku będzie chodziło o zmianę warunków umowy kredytowej, polegającej na obniżeniu marży kredytodawcy. Jeśli masz kilka zobowiązań, to wskaż, którego kredytu dotyczyć mają te zmiany. Nie ma przeszkód, abyś złożył także swoją propozycję takiej stawki.

Najważniejszą częścią tego dokumentu będzie odpowiednie uzasadnienie. Przykładowe argumenty, na które możesz się powołać, podaliśmy wcześniej. Pamiętaj, aby przytoczone przez Ciebie przesłanki, podeprzeć innymi dokumentami np. ofertą konkurencji, zaświadczeniem czy decyzją wydaną przez inne podmioty. Przy czym do wniosków dołącz jedynie ich kserokopie. Oryginały przedłożysz do wglądu podczas składania wniosku.

Kiedy bank odpowie na Twoje pismo? To zależy od procedury obowiązującej u Twojego wierzyciela. Jeśli nie ma określonej daty, to sugerując się treścią art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego, przyjmij na odpowiedź 30- dniowy termin, liczony od dnia złożenia zapytania. Jeśli otrzymasz negatywną odpowiedź, to niestety nie masz możliwości odwołania się od niej. Chyba że powodem zmian były ujawnione przez Ciebie klauzule niedozwolone. Wówczas możesz w tej sprawie pozwać bank na drodze sądowej lub wystąpić do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Czy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem?

Marża kredytu hipotecznego a prowizja – różnice

W dokumentach kredytowych na każdym kroku spotykasz się z różnymi profesjonalnymi pojęciami. Wśród nich często będą pojawiać się zwroty: marża oraz prowizja. Są to dwa różne pojęcia. Jednak dla części kredytobiorców, marża a prowizja, mogą oznaczać to samo. Czym więc się one różnią?

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego jest jednorazowym, początkowym kosztem takiego zobowiązania. Jej wysokość zależy od banku. Dla produktów hipotecznych mieści się w przedziale od 0 do 2% wartości udzielonego kredytu. Gdybyś więc ubiegał się o kredyt w wysokości 250 000 zł, to maksymalna prowizja w tym przypadku wynosiłaby 5000 zł.  Najczęściej prowizja jest pobierana z konta bankowego wnioskodawcy, w chwili przyznania kredytu.

Marża natomiast, przypomnijmy raz jeszcze, jest elementem składowym oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Płacona jest więc co miesiąc podczas spłaty każdej raty kredytowej. 

Marża kredytu hipotecznego – co jeszcze warto wiedzieć?

Warto pamiętać, że marża stanowi część kosztu kredytu i można negocjować z bankiem jej zmianę. Każda, nawet najmniejsza obniżka, przyniesie Ci w ciągu kilkudziesięciu lat spłaty zobowiązania, spore oszczędności. Warto, abyś już przy wyborze oferty, zwrócił uwagę, jaka marża kredytu hipotecznego oferowana jest przez kredytodawcę. Jest to istotne, ponieważ tylko poprzez ten parametr możesz obniżyć koszt kredytu jeszcze przed jego zaciągnięciem, lub podczas jego spłaty.

Nie przegap: Nowa tarcza dla kredytobiorców. Kto będzie mógł skorzystać z dofinansowania do kredytów hipotecznych w 2022?