Mieszkanie czy dom - co lepsze?

Przymierzasz się do zrealizowania inwestycji mieszkaniowej na kredyt hipoteczny? Zasadniczo masz do wyboru dom lub mieszkanie. Ceny nieruchomości w blokach wielorodzinnych wciąż rosną, dlatego może się okazać, że za taką samą kwotę kupisz dom na przedmieściach, co pozwoli Ci cieszyć się większą swobodą „bycia na swoim”. Lokal w bloku obarczone jest wieloma wadami, ale ma też oczywiste zalety, których nie ma z kolei obiekt jednorodzinny. Dom czy mieszkanie? Zobacz, na co się zdecydować!

Dom czy mieszkanie – na co zwrócić uwagę?

Inwestycja mieszkaniowa, czy to w dom czy w mieszkanie, w 2022 roku powinna być dobrze przemyślana. Z uwagi na drożejące ceny nieruchomości różnego typu w grę wchodzą duże pieniądze. Pod względem kosztów nabycia często trudno jest wybrać między domem a mieszkaniem. Co będzie lepsze dla Ciebie? Podczas porównywania ze sobą obu tych opcji weź pod uwagę takie kwestie, jak:

• koszty nabycia,
• koszty utrzymania,
• lokalizacja,
• metraż do dyspozycji,
• układ pomieszczeń,
• prywatność domowników,
• wygoda zamieszkania,
• obecność działki do własnej dyspozycji,
• bezpieczeństwo zamieszkania.

Kupujący nieruchomość w pierwszej kolejności najczęściej biorą pod uwagę to, co jest droższe: mieszkanie w domu czy w mieszkaniu? Nie chodzi tu wyłącznie o koszty nabycia, ale również o wydatki, jakie z miesiąca na miesiąc trzeba ponosić z tytułu:

• podatku od nieruchomości;
• czynszu;
• rachunków za wodę, prąd, gaz, kanalizację;
• rachunków za ogrzewanie.

Zastanów się, co jest droższe: życie w domu czy w mieszkaniu? Odpowiedź nie jest oczywista, ponieważ zamieszkując dom jednorodzinny, nie płacisz co miesiąc czynszu do spółdzielni mieszkaniowej czy do wspólnoty. Natomiast wyższe mogą być rachunki za ogrzewanie, choć wszystko zależy, rzecz jasna, od sposobu zapewniania komfortu termicznego. Inwestycja w panele fotowoltaiczne pozwoli na korzystanie ze światła słonecznego do generowania prądu, który możesz wykorzystać do ogrzewania całego domu, np. przy popularnej podłogówce.

Sprawdź: Mieszkanie bez wkładu własnego a Nowy Polski Ład – co warto wiedzieć?

Dom czy mieszkanie? Wady i zalety obu rozwiązań

Zarówno mieszkanie w bloku, jak i w domu ma swoje zalety, ale nie jest też pozbawione całkowicie wad. Musisz przeanalizować, co będzie dla Ciebie korzystniejszym rozwiązaniem: dom czy mieszkanie? Weź pod uwagę wszystkie kryteria, o których już wspominaliśmy na początku – nie tylko koszt wybudowania czy zakupu.

Teraz musisz sam odpowiedzieć sobie na pytanie, czy kupić mieszkanie czy budować dom. Jeśli dysponujesz własną działką, to budowa własnej nieruchomości może być lepszą opcją. To zależy jednak również od tego, ile masz lat. Inną decyzję w tym zakresie podejmą ludzie młodzi, rodziny z dziećmi, a inną seniorzy. Wolisz żyć na starość w domu czy w mieszkaniu? A może budujesz z myślą o jesieni życia? Dowiedz się, czym się w praktyce różni mieszkanie od domu i podejmij najlepszą dla siebie decyzję. Poświęć na to czas, ponieważ w obu przypadkach jest to kosztowna inwestycja.

Mieszkanie czy dom – koszty

Punktem wyjścia podczas rozważania tego, czy lepiej kupić dom czy mieszkanie, są najczęściej koszty. Co zrealizujesz taniej? Zakup mieszkania w centrum dużego miasta może być tak samo kosztowny jak nabycie dużego obiektu na przedmieściach. Wszystko dlatego, że koszt zakupu mieszkania w ostatnich latach znacznie wzrósł. Wydatki z tytułu nabycia domu mogą być nawet niższe w przeliczeniu na 1 metr kwadratowy niż zakupu lokalu – apartamentu w centrum, dobrze skomunikowanego z różnymi częściami miasta. W efekcie może się okazać, że za cenę mieszkania w dużym mieście wybudujesz dom o znacznie większym metrażu na przedmieściach. Koszty takiej inwestycji będą jeszcze niższe, jeśli dysponujesz własną działką budowlaną. Wydatki z tytułu zakupu działki w obrębie miasta bywają obecnie bardzo wysokie.

Co będzie tańsze w eksploatacji: jak koszty utrzymania przedstawiają się w porównaniu domu z mieszkaniem? Wydatki są tutaj zróżnicowane. Jeśli mieszkasz w mieszkaniu w bloku wielorodzinnym, zmuszony będziesz do opłacania czynszu do administracji spółdzielni lub do wspólnoty mieszkaniowej. Co prawda nie martwisz się wówczas o zawarcie umów o odprowadzanie ścieków, dostarczanie wody, ogrzewanie albo wywóz śmieci. Jeśli dach budynku zacznie przeciekać, wystarczy, że zgłosisz ten fakt do zarządcy nieruchomości, a on ze środków wpłacanych z czynszu zrealizuje niezbędne naprawy.

Posiadanie domu jednorodzinnego nie wiąże się z koniecznością uiszczania czynszu za utrzymanie m.in. części wspólnych czy składek na spółdzielnię, ale musisz płacić właściwie te same opłaty za wodę, prąd, gaz, wywóz nieczystości czy podatek od nieruchomości. Koszty ogrzewania mogą znacznie przewyższyć te, które uiszcza się w związku z zapewnieniem komfortu termicznego w mieszkaniu blokowym, ponieważ dom najczęściej ma większy metraż. Jeśli nie masz bezobsługowego systemu ogrzewania z wykorzystaniem pompy ciepła czy pieca gazowego, licz się z koniecznością poświęcania swojego czasu na obsługę kotła.

Prawdą jest, że eksploatacja domu jednorodzinnego kosztuje sporo nakładów pracy i wysiłku. Możesz jednak płacić mniej za wodę i jej podgrzanie dzięki np. inwestycji w panele słoneczne do podgrzewania ciepłej wody użytkowej. Ekologiczne inwestycje co prawda na wstępie są kosztowne, ale możesz uzyskać na nie dofinansowanie, np. w Programie Czyste Powietrze czy Moja Woda.

W przypadku budowy czy kupna domu będziesz ponosić koszty eksploatacyjne po podpisaniu odpowiednich umów u dostawców. Masz ogromny wpływ na to, z kim podpiszesz umowę. Ponadto to Ty, a nie żadna spółdzielnia, będziesz płacił za niezbędne remonty, a te musisz uwzględnić w ogólnych kosztach utrzymania swojej nieruchomości mieszkalnej.

Właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych płacą składki na fundusz remontowy, z którego przeprowadzane są niezbędne naprawy czy ocieplenie budynku, podczas gdy w domu jednorodzinnym koszty napraw obciążają Ciebie. Jesteś w pełni odpowiedzialny za stan techniczny swojego budynku jednorodzinnego. Musisz przeprowadzać niezbędne naprawy i konserwacje, a do tego dbasz o wygląd otoczenia domu – kosisz trawniki, przycinasz żywopłot, krzewy i drzewka, a zimą musisz odśnieżać swój podjazd.

Koszt kupna i budowy domu

Przy inwestycji we własny dom – czy to jednorodzinny, czy w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej – masz do wyboru kupno gotowego budynku od dewelopera lub z drugiej ręki, z rynku wtórnego, albo wybudowanie takiej nieruchomości samodzielnie – systemem gospodarczym lub z wykorzystaniem ekipy budowlano-remontowej.

Samodzielna budowa domu jest najczęściej droższym rozwiązaniem, ale dzięki temu możesz go wybudować ściśle według własnych wymagań – jeśli chodzi o jego projekt, wielkość, układ pomieszczeń czy styl elewacji i liczbę kondygnacji. Masz wybór spośród różnych technologii i materiałów o określonych parametrach. Ich wybór decyduje, czy zapłacisz za budowę więcej czy mniej. Sprawdź, jak obliczyć koszty budowy domu.

Kupno obiektu w mieście jest droższym rozwiązaniem niż wybudowanie go na własnej działce, ale jeśli decydujesz się na zakup domu na przedmieściach lub pod miastem, to jest to zwykle tańsze rozwiązanie niż nabycie dużego mieszkania w centrum.

Do kosztów budowy domu należy zaliczyć takie elementy składowe, jak:

• zakup działki budowlanej,
• koszty wykonania projektu budowlanego – najtaniej będzie kupić gotowy projekt i zaadaptować go do wymagań wynikających z posiadanej działki (zgodnych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydanymi warunkami zabudowy),
• koszty wykonania przyłączy wody czy prądu i innych mediów (jeśli działka nie jest uzbrojona),
• koszty zatrudnienia kierownika budowy,
• koszty związane z wydaniem pozwolenia budowlanego i innych dokumentów,
• koszty materiałów budowlanych,
• koszty robocizny (możesz je zmniejszyć, wykonując wiele prac na budowie samodzielnie),
• koszty założenia i dokonania wpisu do księgi wieczystej,
• koszty ubezpieczenia nieruchomości.

W przypadku zakupu już gotowego domu od razu wiesz, ile będzie on kosztował i nie zaskoczą Cię żadne dodatkowe wydatki z tym związane. Płacisz za dokonanie wpisu do księgi wieczystej i ewentualnie ponosisz koszty kredytu hipotecznego, jeśli właśnie tak finansujesz zakup wymarzonego domu. Do tego dolicz jeszcze wydatki notarialne przy zakupie domu, podatek PCC czy – podobnie jak przy budowie – koszty ubezpieczenia nieruchomości. Jeśli całą inwestycję realizujesz z udziałem pośrednika, wówczas doliczysz jeszcze wydatek z tytułu jego wynagrodzenia.

Koszt kupna mieszkania

Koszt zakupu mieszkania to jego cena transakcyjna, wynegocjowana albo z indywidualnym kupującym z rynku wtórnego, albo z deweloperem budującym od podstaw nowe mieszkania. Droższe są najczęściej właśnie lokale od dewelopera, choć za apartamenty w centrum Krakowa, Wrocławia czy Warszawy zapłacisz więcej – głównie z uwagi na ich atrakcyjną lokalizację, w pobliżu różnych punktów infrastruktury miejskiej. Nowe osiedla w dużych miastach budowane są z dala od centrum i stąd też wynikają ich niższe koszty zakupu.

Koszty zakupu nieruchomości mieszkalnej obejmują:

• cenę transakcyjną;
• podatek od kupna mieszkania PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych nie jest naliczany, jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego);
• opłaty notarialne związane z zawarciem aktu notarialnego zakupu mieszkania – to taksa notarialna, podatek VAT i koszty odpisów każdej strony aktu;
• założenie księgi wieczystej i dokonanie w niej wpisu;
• koszty zaangażowania pośrednika nieruchomości (opcjonalnie);
• ubezpieczenie nieruchomości (opcjonalnie, chyba że kupujesz mieszkanie z udziałem kredytu hipotecznego w banku, gdzie takie ubezpieczenie jest zwykle wymagalne).

To może Cię zainteresować: Na czym polega i ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Dom czy mieszkanie? Proces kupna nieruchomości

Aby kupić dom czy mieszkanie, z rynku pierwotnego lub wtórnego, musisz zrealizować odpowiednie formalności. Przy zakupie lokalu od dewelopera powinieneś w pierwszej kolejności sprawdzić teren, na którym powstaje nieruchomość, oraz uzyskać informacje o samym inwestorze. Zapoznaj się też z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, aby wiedzieć, jakie inwestycje są planowane w gminie w okolicy, i zorientować się, czy Twój dom nie będzie stał w sąsiedztwie ruchliwej drogi. Poproś dewelopera o dostęp do prospektu informacyjnego, który ten zmuszony jest Ci udostępnić. Zapoznasz się dzięki niemu m.in. z projektem budowlanym domu i harmonogramem prac. Przeczytaj dokładnie umowę deweloperską i podpisz umowę przedwstępną lub rezerwacyjną.

Kiedy kupujesz dom od prywatnego właściciela, rozejrzyj się dookoła i sprawdź, czy nie ma w pobliżu hałaśliwych zakładów pracy, fabryk, centr logistycznych czy np. domów weselnych, które mogą zmniejszać komfort mieszkania w danym miejscu. Podpytaj sąsiadów, jak się im mieszka w takiej lokalizacji. Wynegocjuj najlepszą cenę transakcyjną za nabycie domu i podpisz najpierw umowę przedwstępną, jeśli planujesz dokonanie zakupu z udziałem kredytu hipotecznego. Mieszkanie czy dom z rynku wtórnego kupisz właściwie w takim samym trybie. Ostateczną formalnością, którą musisz dopełnić, jest podpisanie aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości na Ciebie.

Nieco inaczej wyglądają formalności, jeśli chciałbyś porównać ze sobą proces kupna mieszkania z rynku pierwotnego, od dewelopera, oraz kupno mieszkania z drugiej ręki, z rynku wtórnego.

W przypadku zakupu od dewelopera powinieneś wykonać kolejne kroki:

• znaleźć pożądaną inwestycję,
• sprawdzić dewelopera,
• sprawdzić planowaną datę oddania budynku do zamieszkania,
• podpisać umowę rezerwacyjną (nieobowiązkowo),
• złożyć wniosek o kredyt hipoteczny (jeśli tak chcesz finansować nabycie mieszkania),
• podpisać umowę deweloperską,
• złożyć w sądzie wniosek o dokonanie wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości.

Nieco inaczej będzie to wyglądać, jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego. Powinieneś wówczas:

• znaleźć interesującą nieruchomość;
• sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości pod kątem istnienia wad prawnych i obciążeń;
• sprawdzić, czy sprzedający posiada odpowiednio tytuł prawny nabycia nieruchomości;
• sprawdzić stan zameldowania w mieszkaniu;
• poprosić sprzedającego o okazanie zaświadczeń z niezaleganiem z opłacaniem czynszu i rachunków za media;
• podpisać umowę przedwstępną kupna mieszkania (nieobowiązkowe, ale wymagane zwykle przy kredycie hipotecznym);
• złożyć wniosek o kredyt hipoteczny (jeśli tak finansujesz zakup nieruchomości);
• opłacić ustanowienie hipoteki;
• podpisać umowę kredytową;
• podpisać akt notarialny zakupu mieszkania;
• zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych;
• złożyć deklarację podatkową w urzędzie;
• odebrać mieszkanie i poinformować o tym fakcie urząd;
• przepisać rachunki za media na swoje nazwisko.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego podatek VAT wliczony jest w cenę mieszkania i nie musisz samodzielnie go odprowadzać do urzędu skarbowego. Deklaracją podatkową zwykle zajmuje się wówczas sam deweloper.

Jak sfinansować kupno domu lub mieszkania?

Własne oszczędności, pożyczka od rodziny, a może kredyt hipoteczny? Jak zrealizujesz kupno mieszkania czy domu? Na kredyt najczęściej kupuje się dziś nieruchomości, ewentualnie przynajmniej z udziałem zobowiązania zaciąganego w banku. Wymaga to niestety dopełnienia trochę większej liczby formalności niż wtedy, gdy realizujesz kupno mieszkania za gotówkę. Formalności obejmują, rzecz jasna, ubieganie się w banku o kredyt hipoteczny w pożądanej kwocie.

Pamiętaj, że przy jego zaciąganiu konieczna będzie wycena nieruchomości, jaką chcesz kupić. Niezależnie od tego, czy będzie to kredyt na dom czy mieszkanie, zawsze musisz wykazać się odpowiednio wysoką zdolnością, dobrą historią w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej) oraz co najmniej 20-procentowym wkładem własnym na kredyt, zgodnie z rekomendacjami wydanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).

Warto podkreślić, że połowa z pożądanego przez banki wkładu własnego może być zastąpiona dodatkowym ubezpieczeniem. To ubezpieczenie niskiego wkładu własnego czy braku wkładu własnego. Dzięki niemu nawet przy mniejszym wkładzie własnym kupisz mieszkanie czy dom. Rok 2022 niestety oznacza droższe kredyty hipoteczne dla osób zaciągających je w warunkach wyższych stóp procentowych. Natomiast skorzystanie z kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem może uniezależnić Cię od wzrostów stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego i tym samym wzrostów wskaźnika WIBOR(R), który w bezpośredni sposób wpływa na wysokość oprocentowania kredytu mieszkaniowego czy kredytu na dom.

Czy warto kupić mieszkanie jako inwestycję?

Dom to inwestycja na lata, ale raczej dla siebie, swoich dzieci i rodziny jako takiej. Jeśli jednak chcesz wybudować lub kupić dom z myślą o przeznaczeniu go na wynajem, to raczej nie jest to najlepszy pomysł. Budowa obiektu pod wynajem może okazać się kłopotliwa. O wiele lepiej jest wybrać mieszkanie w dobrej lokalizacji. Czy opłaca się inwestować w nieruchomości do wynajęcia? Te zawsze się opłacają, choć czasem na zwrot z inwestycji trzeba dłużej poczekać. Jeśli chcesz zaciągnąć kredyt na mieszkanie, to czy warto je wynajmować? Jak najbardziej, bo z czynszu opłacanego przez najemców możesz spłacać raty kapitałowo-odsetkowe kredytu mieszkaniowego. Mieszkanie w bloku, w centrum dużego miasta, możesz wynająć bez trudu, podobnie jak lokal w nowym budownictwie.

Dom czy mieszkanie? Opinie

Czy warto kupić mieszkanie teraz, gdy ceny na rynku nieruchomości – wtórnym i pierwotnym – są niestety horrendalnie wysokie? Czy można spodziewać się, że mieszkanie czy dom stanieją w 2022 roku? Trudno powiedzieć, ponieważ już z początkiem pandemii COVID-19 w 2020 roku wydawało się, że znakomicie rosnący rynek nieruchomości powinien się załamać. Tymczasem po niewielkim przestoju okazało się, że rośnie w jeszcze większym tempie niż do tej pory. Dlatego trudno jest odpowiedzieć na pytanie, czy w 2022 roku warto kupować dom lub mieszkanie. Forum osób, które zastanawiają się nad podjęciem takiej inwestycji wskazuje, że wzrosły koszty nie tylko samych mieszkań, lecz także materiałów budowlanych czy wykończeniowych. Dlatego budowa domu, nawet na posiadanej już działce, będzie kosztowała więcej niż jeszcze 2-3 lata temu. Do tego wszystkiego dochodzi wysoka inflacja, jaka panuje w Polsce. Eksperci oczekują, że wzrost cen dóbr i usług konsumpcyjnych ustabilizuje się dopiero w połowie 2022 roku.

Zatem co się bardziej opłaca? Mieszkanie czy dom? Dom daje swobodę, prywatność i możliwość decydowania od A do Z o jego kształcie, technologii budowy czy nawet trybie ogrzewania i dostawcach mediów. Jest kosztowniejszy w budowie, ale w zakupie już niekoniecznie. Jeśli decydujesz się na nabycie domu z drugiej ręki, na przedmieściach czy w mniej popularnych dzielnicach miasta, zapłacić możesz za niego mniej niż za mieszkanie w ścisłym centrum czy na popularnych osiedlach – z dozorem, prywatnymi parkingami podziemnymi, wielkimi tarasami i ogródkami.

Mieszkanie daje poczucie spokoju i bezpieczeństwa, możesz je dowolnie wyposażyć, choć z przeprowadzaniem remontów będzie pewien kłopot. Zawsze musisz mieć na uwadze to, że masz sąsiadów za ścianą i możesz im przeszkadzać np. ćwiczeniem gry na instrumencie muzycznym. W mieszkaniu to nie Ty jednak martwisz się ociepleniem budynku, konserwacją klatki schodowej, sprzątaniem czy naprawą cieknącego dachu. Opłacasz po części fundusz remontowy, z którego organizowane są wszelkie takie naprawy. Ponadto mieszkanie możesz potraktować jako inwestycję. Wynajmij je i zyskaj w ten sposób źródło dochodu pasywnego.

Nie przegap: 

Kredyt gotówkowy i hipoteczny dla zawodowego kierowcy – oferta banków. Warunki kredytu dla kierowców

Zmiana pracy a kredyt hipoteczny i gotówkowy. Czy musisz poinformować bank o zmianie pracy?

Jak kupić mieszkanie za gotówkę?