Symulacja kredytu hipotecznego w 2024

Dwukrotna obniżka stóp procentowych jesienią 2023 roku obniżyła WIBOR oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale tylko nieznacznie. Kredyty hipoteczne w 2024 roku wciąż więc są dość drogie, bo ich średnie oprocentowanie wynosi dzisiaj 7,67%.

Na kolejne obniżki stóp procentowych być może trzeba będzie poczekać nawet kilka miesięcy. Właśnie dlatego planując zaciągnąć zobowiązanie, warto przeprowadzić symulację kredytu hipotecznego w różnych bankach i dla różnych wariantów oferty, aby dzięki temu wybrać tę najkorzystniejszą.

Czym jest i jak działa symulacja kredytu hipotecznego?

Symulacja kredytu hipotecznego w podstawowym ujęciu to nic innego jak kalkulacja, która prezentuje szacunkowe wyliczenia dotyczące:

• wysokości rat kredytu przez cały okres kredytowania,
• całkowitego kosztu kredytu – w tym całkowitej kwoty odsetek.

Taka kalkulacja przeprowadzana jest dla kredytu hipotecznego o konkretnych parametrach, a więc z uwzględnieniem jego oprocentowania, prowizji oraz opcjonalnie innych kosztów zaciągnięcia zobowiązania, a także dla określonego okresu spłaty kredytu i rodzaju rat (równe lub malejące).

Tutaj dowiesz się więcej: Co składa się na koszt kredytu hipotecznego?

Taka symulacja spłaty kredytu hipotecznego i jego kosztów wykonywana jest zawsze jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego. Ma ona na celu zaprezentowanie potencjalnemu kredytobiorcy wstępnych warunków zaciągnięcia kredytu:

• w danym banku — jeśli symulacji dokonuje doradca bankowy,
• albo w kilku instytucjach — jeśli kalkulację wykonuje pośrednik kredytowy.

W obu przypadkach symulacja prezentuje wstępne warunki spłaty kredytu, ponieważ te ostateczne są prezentowane kredytobiorcy dopiero po rozpatrzeniu jego oficjalnego wniosku kredytowego.

Opisana wyżej symulacja kredytu hipotecznego może być także uzupełniona o inne kalkulacje np.:

• symulację zdolności kredytowej – pozwala ona na wstępne oszacowanie kwoty kredytu hipotecznego, o jaką można się ubiegać przy danych dochodach i zobowiązaniach;
• symulację nadpłaty kredytu hipotecznego – przeprowadza się ją najczęściej już w trakcie spłaty zobowiązania, aby wyliczyć potencjalne oszczędności po jego nadpłaceniu.

Czy można samodzielnie wykonać symulację kredytu hipotecznego?

Symulację kredytu hipotecznego można wykonać samodzielnie, czyli bez konieczności odwiedzania w tym celu banku lub biura kredytowego. Wystarczy w tym celu skorzystać z gotowych narzędzi online takich jak kalkulator kredytowy, który jest dostępny na stronach internetowych wielu banków oraz na portalach finansowych. W szczególności polecamy Ci drugie rozwiązanie, ponieważ wówczas jedno narzędzie pozwoli Ci na przeprowadzenie symulacji kredytu hipotecznego za jednym zamachem dla ofert wielu banków.

Samodzielna symulacja kredytu hipotecznego online jest bardzo prosta, wręcz intuicyjna, ponieważ kalkulator kredytu hipotecznego wymaga jedynie wpisania kilku podstawowych parametrów kredytu. Na ich podstawie narzędzie błyskawicznie oblicza koszty kredytu i wysokość rat, a nawet zaprezentuje kompletny harmonogram spłaty kredytu.

W podobnie prosty sposób działa kalkulator zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego. W jego przypadku wystarczy bowiem wpisać kilka danych na temat swojej sytuacji finansowej, by narzędzie oszacowało wysokość kredytu, o jaki można się ubiegać.

Kiedy warto skorzystać z symulacji kredytu hipotecznego?

Z symulacji kredytu hipotecznego warto skorzystać w kilku sytuacjach i to zarówno przed ubieganiem się o kredyt, jak i już w trakcie jego spłaty.

Przed ubieganiem się o kredyt wykonanie symulacji przyda Ci się przede wszystkim dlatego, ponieważ:

• poznasz finansowe skutki zaciągnięcia zobowiązania – będziesz wiedzieć, jakie raty przyjdzie Ci płacić co miesiąc oraz ile w sumie pieniędzy oddasz do banku w ramach spłaty kredytu;
• ocenisz swoje szanse na kredyt – dowiesz się, czy w ogóle stać Cię na jego zaciągnięcie, a jeśli tak, to na jaką kwotę kredytu możesz liczyć;
• dokładniej porównasz oferty – tylko symulacja kredytu w poszczególnych bankach pomoże Ci wybrać faktycznie najtańszy kredyt hipoteczny lub ten z najniższą miesięczną ratą;
• lepiej przygotujesz się do złożenia wniosku kredytowego – choćby dlatego, że będziesz wiedzieć, jaki wskazać w nim okres spłaty, by rata była dostosowana do Twoich możliwości finansowych.

Koniecznie dowiedz się także, jakie są potrzebne dokumenty do kredytu hipotecznego!

Już po zaciągnięciu zobowiązania symulacja kredytu hipotecznego przydaje się natomiast do:

• oszacowania nowej wysokości rat w przypadku zmiany oprocentowania kredytu – np. po obniżce lub podwyżce stóp procentowych;
• sprawdzenia warunków aktualnie oferowanych kredytów – aby ocenić, czy być może nie warto pomyśleć o przeniesieniu kredytu do innego banku;
• oszacowania oszczędności w wyniku nadpłaty kredytu – czyli o ile zmniejszy się rata lub skróci okres kredytowania oraz o ile zmniejszy się całkowita kwota odsetek.

Sprawdź koniecznie: Czym jest Fundusz Wsparcia Kredytobiorców?

Jakie informacje są potrzebne do wykonania symulacji kredytu hipotecznego?

Aby wykorzystać symulator rat kredytu hipotecznego, czyli po prostu kalkulator, powinieneś mieć przygotowane informacje dotyczące całej inwestycji i swoich zarobków. Wymaga on przeprowadzenia symulacji takich danych, jak:

• liczba wnioskodawców,
• wiek poszczególnych współkredytobiorców,
• łączne miesięczne dochody oraz kwota zobowiązań współkredytobiorców,
• okres kredytowania.

Do oszacowania wysokości raty kapitałowo-odsetkowej kredytu hipotecznego ponadto potrzebne są następujące dane:

• wysokość kwoty kredytu hipotecznego, o którą chcemy się starać;
• cel kredytowania;
• wartość kupowanej lub budowanej nieruchomości;
• rodzaj zabezpieczenia spłaty kredytu oprócz hipoteki;
• wysokość wkładu własnego na kredyt;
• wysokość oprocentowania kredytu;
• wysokość prowizji kredytowej – pobieranej z tytułu przystąpienia do zobowiązania;
• okres kredytowania;
• wiek potencjalnego kredytobiorcy lub kredytobiorców.

Po podaniu w kalkulatorze online wszystkich wymaganych w nim informacji otrzymasz wyliczenia dotyczące Twojej zdolności kredytowej oraz tego, ile wyniesie rata kredytu hipotecznego, który zamierzasz zaciągnąć. Pamiętaj, że symulacja zobowiązania dotycząca przyszłej wysokości rat czy Twojej indywidualnej zdolności kredytowej zawsze ma jedynie wartość orientacyjną. Nie jest to równoznaczne z warunkami zobowiązania, jakie może Ci zaoferować konkretny bank, w którym zdecydujesz się na złożenie swojego wniosku.

Jak typ rat wpływa na symulację kredytu?

Symulacja rat kredytu hipotecznego może być wykonana dla różnego systemu spłaty zobowiązania, czyli w ratach równych lub malejących. Warto ją przeprowadzić na obu rodzajów rat, aby przekonać się, które z nich będą korzystniejsze.

Dla tych samych parametrów zobowiązania (kwoty, okresu spłaty i oprocentowania) symulacja kredytu pokaże następujące różnice w ratach równych i malejących:

• Raty równe – są one w całym okresie kredytowania w tej samej wysokości, jednak zmieniać się będą proporcje między ich częścią kapitałową a odsetkową. Na początku większą część kwoty raty zajmować będą odsetki. Dopiero po pewnym czasie proporcje pomiędzy częścią kapitałową i odsetkową zaczną się zmniejszać, aż część spłacanego kapitału w końcu przewyższy odsetki.
• Raty malejące – na początku są wyższe od równych, ale ich wysokość systematycznie maleje z miesiąca na miesiąc. Dokładnie maleje część odsetkowa rat, ponieważ ta kapitałowa jest taka sama przez cały okres kredytowania.

Jeśli wykonasz symulację kredytu hipotecznego dla rat równych i malejących, przekonasz się także, że przy ratach malejących jest mniejsza całkowita kwota odsetek.

Symulacja kredytu ze zmiennym oprocentowaniem

Nawet gdy wybierzesz raty równe, mogą się one tak naprawdę zmienić w czasie trwania umowy kredytowej, jeśli weźmiesz kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem. Takie oprocentowanie składa się ze stałej marży banku oraz zmiennego wskaźnika referencyjnego np. WIBOR(R) lub WIRON. To właśnie taki wskaźnik podlega wahaniom, głównie pod wpływem zmiany wysokości stóp procentowych NBP i przez to wpływa na wzrost lub obniżkę oprocentowania kredytu oraz rat kredytowych.

Na wysokość wskaźnika referencyjnego nie masz wpływu. Masz jednak wpływ na to, ile wyniesie marża banku, ponieważ możesz wybrać ofertę z jej najniższą stawką. Dzięki temu ewentualny wzrost stóp procentowych i wskaźnika referencyjnego w mniejszym stopniu podwyższy Twoje raty.

Zwróć uwagę, że symulacja kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem pomoże Ci obliczyć raty i koszty kredytu:

• przy różnym poziomie marży w poszczególnych bankach,
• przy różnym wskaźniku referencyjnym,
• w zależności od wariantu oferty.

Jak wpływają takie różnice na koszty kredytu, prezentujemy w poniższej tabeli.

Możesz też wykonać symulację zmiany oprocentowania w trakcie spłaty zobowiązania, aby przekonać się, jak wpłynie to na Twoje raty. Przykładowo, jeśli masz kredyt hipoteczny w kwocie 200 000 zł z okresem 25 lat z marżą 2,40% i oprocentowaniem zmiennym opartym na WIBOR 3M, to rata kredytowa (równa) zmieni się w następujący sposób w zależności od stawki WIBOR:

• przy WIBOR 3M 5,88% - 1 580,91 zł,
• przy WIBOR 3M 6,00% - 1 597,00 zł
• przy WIBOR 3M 5,00% - 1 465,00 zł.

Symulacja kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem

W przeciwieństwie do kredytu ze zmiennym oprocentowaniem kredyt hipoteczny ze stałą stawką oprocentowania opiera się podwyżkom głównych stóp procentowych NBP. Innymi słowy, przez ustalony okres obowiązywania stałego oprocentowania Twoje raty nie zmienią się, pomimo zmiany stóp procentowych.

W zależności od oferty bankowej inaczej będzie wyglądała symulacja kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem:

• symulacja kredytu hipotecznego PKO BP wskazuje, że oprocentowanie kredytu będzie wynosiło 6,25% i obowiązywało w tej stawce przez 5 lat;
• symulacja kredytu hipotecznego w mBanku – oprocentowanie stałe oferowane na 5 lat w wysokości standardowej 10,02 lub 10,52 proc. w zależności od tego, czy LtV jest równe lub niższe niż 80 proc. albo wyższe od tej wartości. W promocji wynosi ono odpowiednio 8,02 lub 8,52 proc.;
• symulacja kredytu hipotecznego w ING Banku Śląskim będzie bazowała na oprocentowaniu w wysokości 8,18% w ofercie standardowej, albo od 7,13 do 7,31% w ramach ofert specjalnych; w każdym przypadku obowiązuje ono przez 5 kolejnych lat;
• Santander – symulacja kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem bazować będzie na stawce oprocentowania w wysokości 8,08 proc. w skali roku na 5 kolejnych lat w ofercie standardowej, ale można ją obniżyć nawet do poziomu 7,68%, decydując się na dodatkowe produkty banku.

Symulacja nadpłaty kredytu hipotecznego

Symulacja wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przydaje się do obliczenia finansowych skutków nadpłaty zobowiązania. Efektem nadpłaty na pewno będzie obniżenie kapitału kredytu oraz całkowitej kwoty odsetek. To jednak może skutkować dwojako:

• obniżeniem kolejnych rat – przy zachowaniu tego samego okresu kredytowania,
• lub skróceniem okresu kredytowania – przy zachowaniu obecnej wysokości rat.

Jak w praktyce wygląda taka symulacja nadpłaty kredytu hipotecznego? Najlepiej zobaczyć to na przykładzie.

Załóżmy, że spłacasz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 8% i do spłaty pozostało Ci jeszcze 200 000 zł, a zobowiązanie masz regulować jeszcze przez 20 lat. Twoja obecna rata wynosi 1672,88 zł. Postanawiasz nadpłacić kredyt jednorazową wpłatą w wysokości 20 000 zł. Oto, jakie skutki takiej operacji może wskazać Ci symulacja nadpłaty kredytu hipotecznego:

• obniżenie raty do 1 505,31 zł przy pozostawieniu okresu spłaty przez 20 lat – w takim przypadku oszczędzisz na odsetkach około 20149 zł;
• lub skrócenie okresu kredytowania o 4 lata i 2 miesiące, przy pozostawieniu rat na poziomie 1672,88 zł – tutaj oszczędności na odsetkach będą większe, bo wyniosą około 63573 zł.

Jak dokonać samodzielnej symulacji wcześniejszej spłaty kredytu? Pomoże Ci w tym również internetowe narzędzie, czyli kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego.

To może Cię zainteresować: Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny?

Czy warto wykonać symulację kredytu hipotecznego?

Symulację kredytu hipotecznego na pewno warto wykonać, tym bardziej że dzięki internetowym narzędziom jest to łatwe i zajmuje niewiele czasu. Przeprowadzając taką symulacje rat kredytu i jego kosztów, podejmiesz świadomą decyzję o zaciągnięciu zobowiązania, które będziesz spłacać przecież przez wiele lat. Symulacja hipoteki pomoże Ci też wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego oraz jego optymalne parametry pod kątem okresu spłaty, czy rodzaju rat.

Pamiętaj, że oprócz tego ważna będzie symulacja kredytu hipotecznego przedstawiona przez bank lub pośrednika kredytowego. Uwzględni ona bowiem wstępną ocenę Twojej zdolności kredytowej oraz dodatkowe warunki oferty. Będzie też zamieszczona w oficjalnym dokumencie, jakim jest formularz informacyjny. Taki formularz przekazuje w ustandaryzowanej formie wszystkie najważniejsze dane o potencjalnym kredycie, również wysokość, termin i zasady spłaty rat kapitałowo-odsetkowych. Warto tutaj wiedzieć, że jeśli w ciągu 14 dni od otrzymania takiego formularza informacyjnego złożysz wniosek o kredyt, to zawarte w nim informacje będą dla kredytodawcy wiążące.

Nie przegap: Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny?